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最近一段时间,关于知名房地产开发企业万科被举报的消息引发了市场的热议,但是里面的信息五花八门,很多人也看的一头雾水,我们到底该怎么看这件事?房地产合作开发的问题真的这么大吗?

一、万科被小股东举报?

据济南时报的报道,烟台市百润置业在微信公众号“烟台万林企业管理咨询有限公司”发布名为《关于郁亮操控万科谋取私利有关情况的反映》的文章,引发市场关注。该文章称,以郁亮为首的高管人员利用万科偷税漏税、挪用资金、发放高利贷、洗钱。

具体而言,文章列举了以下问题:非法设立类金融机构发放高利贷;欺瞒股东挪用项目建设资金;操控皮包公司将违法收入腾挪转移后私分;利用跟投机制变相为团伙高管牟利;以极低价格出售项目公司资产从中牟利;利用万科偷逃税款侵占国家利益。

当日下午,万科方面回应称,“烟台市百润置业在网上发布对本公司和公司负责人员的恶意言论,内容严重失实。烟台万科和当地合作方的纠纷,目前已经进入司法程序,我们相信法律会给出公正的判断。相关不实指控和商业诋毁,已经构成对个人的诽谤罪和对公司名誉权及商业信誉的非法侵害,公司会采取法律行动维护合法权益。”

多年来,在烟台的房地产市场中,万科是外来的品牌房企中销售额较高的房企。克而瑞统计的数据显示,2023年,万科在烟台市的商品住宅权益销售金额约16亿元,排名第一。

二、房地产合作开发的逻辑到底该咋看?

近期,国内房地产行业巨头万科遭遇小股东举报,引发广泛关注。举报内容主要涉及资金借贷、税务筹划、资产处置等方面的操作,这一事件不仅牵动了资本市场神经,更引发了对房地产合作开发模式及其逻辑的深度思考。我们该如何看待这件事呢?

首先,为啥会有这么多的合作开发?

自2015年以来,中国房地产市场经历了快速发展与深度调整,开发成本逐年攀升,尤其是土地成本、建筑成本、融资成本等核心要素的上涨,使得单一开发商独立承担完整项目开发的风险与压力显著增大。在此背景下,房地产合作开发模式应运而生,成为行业应对高成本挑战、分散风险、共享资源的重要策略。

合作开发模式通常表现为全国性大型房企与地方中小房企或拥有土地资源的小股东之间的合作。双方基于各自优势互补,共同设立项目公司,携手开发特定地块。大型房企凭借其雄厚的资金实力、品牌影响力、成熟的开发经验与广泛的资源网络,能够有效解决项目启动资金需求、提升项目品质与销售效率;而地方小股东或房企则通过提供土地资源、地方关系网络等独特优势,为项目落地扫清障碍。这种合作模式已日益成为中国房地产市场的主流现象,对于推动行业资源整合、提高开发效率、保障项目顺利实施起到了关键作用。

其次,万科被举报的问题我们该如何分析?我们仔细梳理万科被举报的各项问题,其实涉及到合作开发的方方面面,我们不妨一项项分析。

一是资金借贷与成本分摊。在合作开发项目中,全国性房企作为大股东,通常具备更强的信用资质与融资能力,能够从金融机构获取相对较低利率的贷款。为支持项目开发,房企可能会将部分资金以高于银行利率的条件借给小股东,以覆盖自身资金成本并实现一定收益。这种内部资金调配行为在合作开发中较为常见,旨在平衡双方投入与收益,确保项目的资金链稳定。然而,借贷利率的设定、资金使用的监管以及风险防控措施是否合规合理,是此类操作引发争议的关键点。

二是税务筹划与节税策略。面对高额的房地产开发税费,合作双方往往寻求合法、合理的税务筹划手段,以降低项目整体税负。其中,引入第三方公司参与项目运营、服务采购等方式,通过合同安排、费用分摊等手段进行税收优化,是常见的节税策略。然而,对于不少小房地产开发公司来说,在这方面很有可能了解有限,甚至比较难以理解这种做法,很容易引发质疑。举报事件中提及的税务问题,实质是对合作开发中税务筹划行为合法合规性的质疑。

三是资产处置与尾盘处理。项目进入尾声后,未售出的商业物业(如商铺、地下室、储藏室等)如何处置,直接影响到合作双方的最终收益分配。此时,将剩余资产转让给专业公司进行后续销售或运营,既可以快速回笼资金,又能减轻项目公司的运营负担。然而,正所谓利益太大,这种处置行为也就很容易被人关注,举报事件中对万科低价出售公司资产的指控,实则是对资产处置决策过程透明度及公平性的质疑。

第三,万科被举报事件到底该如何审视?从举报内容来看,涉及的资金借贷、税务筹划、资产处置等问题,确实在房地产合作开发中普遍存在,甚至在很大程度上都是行业惯例,也是绝大多数房地产开发过程中最常规的操作手法,这些操作是否越界、是否存在违法违规行为,需要具体问题具体分析,依据相关法律法规及合同约定进行严谨判断。据媒体报道,4月14日万科A在接受调研时表示,今明两年公司债务规模将下降1000亿元,债务风险获得实质性化解,万科集团所有项目,将保证按时高质量交付。此外,税务机关对烟台万科进行稽查,万科不存在拒不交账的情况,目前税务机关亦没有认定烟台万科存在偷逃税款之主观故意;合作项目中不存在所谓万科管理团队私人利益。

举报事件本质上反映了合作开发过程中大小股东间利益分配的矛盾与冲突。在复杂的合作结构下,信息不对称、利益诉求差异可能导致双方对某些操作的理解与接受程度存在分歧。当小股东认为自身权益受损时,选择举报作为维权手段,实属正常市场行为。然而,而万科的公开回应则很说明问题,这件事最根本的还是内部矛盾,甚至于公安都没用立案,则更加证明这件事背后更多的则是民事纠纷。

第四,万科被举报我们普通人到底该怎么看?面对万科被小股东举报事件,社会各界应保持冷静与理性,深入理解房地产合作开发的内在逻辑与市场现状,避免被情绪所左右。从长期来看,此次事件都将对房地产行业合作开发模式的规范运作、风险防控、利益协调机制提出更高要求,有望推动行业进一步完善相关法规政策,提升合作开发的透明度与公平性,实现长期健康、有序发展。

因此,所谓对万科的举报事件很多都是一种矛盾的情绪发泄,不能被情绪左右才是我们最需要做的事情。

 

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江瀚

江瀚

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盘古智库高级研究员,哈尔滨商业大学金融学硕士生导师,上海报业集团鲸平台智库专家,苏宁金融研究院特约研究员,福布斯中国U30精英榜上榜精英。

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