前两天，瀚哥研究生阶段的几个朋友又聚会了，多年不见朋友们都有了很大的变化，不少人都已经在上海拥有了自己的房子，一时间可谓是没房的兄弟愁房子，有房的兄弟愁房价，瀚哥由于和房地产市场接触的比较多，很多人都在问瀚哥一个问题，房价会不会跌？

瀚哥一直都坚持自己的观点：“像北京、上海这样的一线大城市，只要人口还在流入，经济还在发展，城市产业结构还健康，房价要降比较困难，很大概率的结果就是房价出现横盘。”等等，说到这里瀚哥有些发愣了，理论是不错，但是问题有没有呢？是的，真的还有问题。

最近，建设雄安新区的千年大计出台，让人十分振奋，在新区出现的之后一个段子出现了：你们都说二十年内北上广的房价不会降，这句话看上去没毛病，然而雄安出来了，那么问题来了，二十年后北京还是北京吗？

想起这个段子，瀚哥有些脊梁骨冷汗直冒，我们就来说说房地产的黑天鹅可能是什么？

一、房市黑天鹅到底是怎么产生的？

一直以来，瀚哥都在自己的文章中对于房地产市场持一种中立的态度，一个城市的房价会涨还是会降，瀚哥在之前的一篇文章里面曾经说过，这个在于城市的发展是如何的？具体来说有几个指标：城市的人口流入还是流出，城市的经济发展水平究竟如何，城市的产业结构会不会有大的调整，城市的政策会有什么样的变化？但是，这几个指标有一个天然的问题，这个问题就是这些都是一些短期指标，放在长期里面光看这些指标可能真的不够了，要透过现象看本质，归根结底房地产市场是受宏观经济尤其是区域经济的大环境所影响的，所以长期来看一个地方的房价究竟是涨还是降，将会和这个城市的长期发展密切相关。

这个时候雄安的出现真心给我们所有的人提了一个醒，雄安这一类特殊新区的出现，将有可能改变一个城市的长期发展。雄安相信所有的朋友都有点审美疲劳了，瀚哥今天仅仅把雄安作为一个引子，我们来看一个完整的案例：这个城市就是扬州。

扬州，古称广陵、江都、维扬，又被称作“淮左名都，竹西佳处”，可谓是中国有名的江南大都会，纵观中国五千年的历史，扬州在中国经济史上的发展地位可谓是重中之重，虽然自古以来扬州都是中国最重要的城市，但是从我们研究经济发展历程的角度来说，扬州和一条中华民族的超级河流是密切相关的，这就是隋朝开始修建的大运河工程。在中国两千多年的封建时代里，由于生产力极度不发达，物流运输可谓是中国历朝历代都十分头疼的一个大问题。因为，中国粮食的主产区都在江南一带，但是中国大多数朝代的首都都在长江以北，这样对于各朝各代来说，要解决的一个大问题就是粮食和物资的运输问题，瀚哥曾经看到过一个记载，在生产力不发达的古代，如果要依靠畜力或者人力运送粮食从江南运送到北方的话，所运送的粮食可能会有一半以上都会给运送粮食的民夫、牲畜所吃掉了，这种效率简直让人害怕。

那么，就有了一种简单易行的运输方式：水运，不仅运输量大，而且成本极低，但是问题却也十分严重，就是江南地区水系发达，在江南地区运送物资水运完全不是问题，但是长江以北的话，就没有那么发达的水系了，尤其是黄河和长江之间并不贯通，所以向北方运粮食就成为了历代王朝最头疼的事情。这件事直到隋朝被解决了，而解决的办法就是大运河的贯通，这条京杭大运河将长江、淮河、黄河、海河之间联系到了一起，自从修成之后，运河就成为了中国城市聚集的重要原因。而扬州的日益发达更是和大运河密切相关，可以说从隋朝开始一直到清朝末年，这一千多年的时间内，作为大运河第一名城的扬州一直是中国经济最发达的城市，尤其是明清两朝，扬州的两淮转运使都会是国家最重要的官职之一。

可以说，在运河时代扬州的发达已经达到了江苏全省的巅峰，那时候的房价虽然没有明确的数据可以证明，但是从明清两朝的各种史料中，扬州物价、房价的高昂甚至超过著名的六朝古都南京，当年的扬州可谓是名正言顺的一线城市。然而，随着工业革命的到来，以蒸汽机、内燃机为代表的新一代动力的出现，让火车、汽车逐渐取代水运成为了交通运输的关键，特别是新中国建国之后，铁路网络的日益发达，让以铁路为中心的城市逐渐超越了以运河为中心的城市，扬州的以运河为中心的经济发展动力开始瓦解，越来越多的江苏省内城市在经济发展水平上超过扬州，特别像以铁路为依托的徐州在经济总量上也超过了扬州。

这就是问题的关键了，现在房价真正的黑天鹅是：一旦一个城市周边的经济发展动力或者发展结构超越这个城市的时候，或者这个城市原先的动力被取代的时候，城市的房价就会下跌，并且这种下跌是一种无法遏止的现象，就像古代的扬州一样，因为经济发展的动力被替代了，这是一种降维打击，是真正的黑天鹅。

二、北上广的房价会降吗？

我们说完了房市的黑天鹅，我们再来回顾一下北上广这些一线城市，一线城市为什么是一线城市，瀚哥曾经在自己的文章中专门论述过，北京是政治文化中心，上海是经济金融中心，深圳是开放创新中心，广州是商业贸易中心，这种中心地位决定了其经济发展的地位。

房地产的价格与城市的经济发展地位是密切相关的，前面那个段子说明了一个问题，就是一旦原先的城市失去了其经济发展的地位的时候，支撑房地产价格的原动力就会消失，这个时候房地产的价格将会失去其发展的基础，对于北京而言，作为国家的首都其地位不是雄安这样的经济新区能够所替代的，说雄安会影响北京房价还是有些过于牵强，但是对于其他城市则要密切关注了。

因为，除了首都政治文化中心这样的地位不可被替代之外，剩下的三座城市，无论是上海、深圳还是广州在其周边都有着潜在的竞争对手，比如说上海周边的杭州、苏州，广州周边的佛山等等，虽然在短时间内这些城市想要超过原先的中心城市还有难度，但是在科技高速发展的今天，产业的更新换代速度正在不断地提升，来自于科技层面的跨界打击不断升级，在这样的大背景下，任何城市的经济发展优势都不可能是一成不变的，只要出现了变化，未来某些城市超越现在的一线城市，甚至将一线城市挤下去的事情都将会发生，并且这个速度将会超过我们想象的快，扬州从古代有名的一线城市到现在宜居城市大概用了一百年的时间，然而有城市超越现在的中心城市可能会远少于一百年，这个时候原先城市的房奴们可能真的需要担心了，房价下跌将会成为大概率事件。

当然，这样的城市战争真的不是一个人所能够决定的，作为一个普通的人，在我们明白了发展趋势之后，最需要做的是给自己增强实力，只有自身的实力才是对抗经济变化最好的武器。

作者：财经专栏作家，经济观察员，财经评论员。

作者微信公众号：江瀚视野观察（jianghanview)