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告别买100平米只得70平,伤民公摊成历史将会怎么影响楼市?

2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。包括了《住宅项目规范(征求意见稿)》(以下简称“《住宅规范》”),全文约3.1万字。《住宅规范》第二部分2.4.6条指出,住宅建筑应以套内使用面积进行交易。这也是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。分析人士表示,此次出台这一规定主要是因为:本条是居民关注的焦点问题,关系到每个住宅用户的切身利益。目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。

 

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这个消息一出,代表着公摊面积将会成为历史,我们买一百平得七十平的时代将要终结。只是如此大变局,对房地产市场到底有何影响?

首先,我们要讨论的是公摊面积的取消会不会让已经买房的人资产缩水?当今中国其实住房的自有率是非常高的,我们虽然一直对房价过高诟病不已,但实际上我们大部分人也都是处于有房的状态。所以当这个新闻出来之后,所有人第1个反应就是公摊面积取消,会不会让已经买房的人资产缩水呢?我们仔细来看其实并不会,因为无论是公摊面积还是使用面积,这两个面积计算只是对房地产的单价产生影响,对房地产的总价并不会有太大的变化。举例来说,假设原来100平方米的房子售价在400万,每平方米的单价大概是4万元左右,但是实际上这个房子的使用面积只有70平方米,那么在这次改革之后,房子总价值的总价其实是不变的,但是每平方米的单价将会进行一定的变化,也就是折合成每平方米售价约5.7万元,所以并不会影响大家的实际财富。

对于已经办过房产证的老房子来说,一般情况下大家的房产证上面都会写明建筑面积和实际套内面积,所以交易的时候,只要根据实际套内面积进行交易就可以了,如果房产证上并没有实际写明套内面积的话,相信房地产部门也会在交易过程中对这个面积进行一个明确的界定,不会对大家的日常生产生活产生什么明显的影响。

 

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其次,对于房地产开发商售房来说会有什么影响呢?由于之前公摊面积的长期存在,让房地产开发商在楼盘销售过程中一直是以建筑面积,也就是公摊面积加使用面积进行销售的。所以当新政出台之后,对于房地产开发商来说,其进行房地产销售的面积计算将会变成去除公摊面积之后,直接使用面积的销售单价进行计算。所以对于房地产开发商而言,其房屋的总价并没有发生变化。也基本不会影响房地产开发商对房子的销售,当然我们也要关注到,自从国家对房地产从严调控之后,房子是用来住的,不是用来炒的,已经成为房地产的一个主基调。所以各地也都相继出台了对房地产限价的调控措施,此次新规的出台,将有可能对原先的房地产每平米限价进行一定的突破,这个时候就需要各地监管部门密切关注,严防房地产开发商在进行建筑面积与使用面积切换的时候,对原先的房子进行变相涨价的行为,从原则上来看,应该保持这一个房屋总价不变,使用面积与建筑面积切换的一个思路进行。

 

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第三,告别公摊面积之后,我们的房屋使用费用会不会发生变化?我们都知道,在我们日常的居住过程中,我们的物业费、采暖费等这些房屋日常使用费用基本上都是和一个房子的面积挂钩的,原先,由于房地产开发商一直使用建筑面积作为计算指标,也就直接导致房屋的这些使用费用直接都是以建筑面积计算的。此次进行了标准的改革之后,物业费、采暖费等房屋日常使用费用的计算标准也会因此发生变化,其实大家只要保持一个总价不变的原则就可以了。因为当告别公摊面积之后,肯定每平方米的收费会进行增加,只要整体的总价不发生改变,也就不会对我们的日常生活产生什么影响。

 

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第四,取消公摊面积的意义到底在哪里呢?对于国家而言,取消公摊面积主要有以下几个非常重要的意义。

一是杜绝房地产开发商通过建筑面积与使用面积之间不同来获取不当利润。

二是让所有人真正能够享受到你买房所使用的面积,就是你买房的面积,避免出现我花大价钱买了100平米的房子,实际上居住的只有70平米的这种尴尬境地。

 

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三是有可能对未来房产税的出台进行一定的铺垫。众所周知,试点房产税的几个城市所采用的房产税计量办法,都是以房屋面积进行计算的,如果以建筑面积进行计算的话,无疑对纳税人而言是非常不公平的一件事,我的房屋的使用面积大概只有建筑面积的70%,我却要为不属于自己的那个面积买单,所以此次新规的出台,将有可能是对房产税的一定铺垫,为未来合理的征收房产税,降低大家的房屋使用负担做基础。

当然,大家也要明白这只是一个工程建设规范公开征求意见,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,也不确定是建议标准还是规定强制标准,所以离真正的文件落地还有相当长的一段时间,只是一个房地产全新的时代将要来临了。

 


 

 

(本文作者:江瀚,苏宁金融研究院特约研究员,本文为作者原创,版权所有,如需转载请和本号联系)



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