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华夏幸福股票异动,中国房地产企业的缺钱时代来临了吗?

如果问2018年3月26日的中国房地产企业到底谁最受关注,那么相信肯定是华夏幸福了,华夏幸福在3月26日成为了中国资本市场关注的焦点,其股价出现了大规模的震动和调整,那么华夏幸福的股票异动背后到底有显示出一个什么样的房地产企业问题?有什么东西值得我们关注呢?

一、华夏幸福股票异动的缘起

日前,有自媒体消息指出,多家银行给华夏幸福开发贷额度,“但钱迟迟没有打过来。“此前,据媒体报道,孔雀城正在打包部分资产寻求出售或者合作。这部分资产总价值超过两百多亿,其中既包括未开发土地,也有住宅项目。这些资产分布在环京区域、沈阳以及浙江嘉善县。目前,多家房企正在与孔雀城接触。这些消息引发了投资者的密切关注,很多投资者在华夏幸福的官方互动平台上直接询问华夏幸福董秘到底公司出现了什么样的情况?

对此,华夏幸福今日在其微信公众账号上指出,“华夏幸福的经营状况稳健良好,相关“银行停止开发贷”等系列报道完全不符合事实,纯属造谣。”并声明已经掌握相关线索,称“相关不实报道是有计划、有预谋的行为。“

但是,股票市场受到消息影响出现了剧烈的震动,华夏幸福大幅度下挫,一度接近跌停板,在中午收盘的时候跌到了8.5%,到了下午收盘这个跌幅有了一定程度的收窄,但是也跌了多达6.84%,全天成交量17.54亿元。

根据华夏幸福1月11日晚发布的2017年1至12月经营情况简报,2017年,华夏幸福销售额为1521.43亿元,同比增长26.44%,保持了自2011年上市以来年度销售额持续增长的态势。2017年其“产业新城开发建设”的销售额1417.77亿元,同比增长57.31%。但在“城市地产及其他”板块,销售额为103.66亿元,同比减少65.68%;销售面积为43.16万平方米,同比下降82.07%。

华夏幸福在环京区域布局较多,受政策影响较大。2017年5月,河北省发布《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》,要求外地人在环京和环雄地区购房必须提供三年社保或纳税证明。根据媒体报道,2017年华夏幸福河北区域销售面积下降27.26%,结算面积下降了35.3%。同时,以总建筑面积计算,2017年河北占比华夏幸福的业务超过86%。

虽然,我们从辟谣的消息来看,华夏幸福出现资金链断裂的可能性不大,但是市场的反应来看,我们就会发现,今年市场对于房地产企业的融资能力担忧正在不断加强,各种数据显示,房地产企业的缺钱时代已经来临了。

二、财主家也没有余粮的房产商

曾几何时,房地产企业被誉为中国最赚钱的企业之一,中国多年首富都是归房地产企业家所有,所以说房地产企业是中国的大财主基本上都不过分,然而随着经济的不断调整,房地产企业的问题却也在逐渐暴露的过程中。2016年,国家930新政让房地产企业原先红红火火的销售出现了较大的影响,房地产企业金九银十,即没看到真金也没看到白银。2017年,国家对于房地产企业去杠杆的要求日益增加,在商业银行、信托机构、基金公司、证券公司的全方位影响下,房地产企业的融资渠道呈现出快速收紧的态势。

一是资本市场非标通道逐渐收缩。2017年开始国家严禁信托机构利用信托计划为通道从而为房地产企业的项目提供非标融资,并且明确了险资不得投资普通住宅,私募资管计划禁止委托贷款,过去经常使用的嵌套信托计划其他金融产品明股实债的融资方式都遭到了不同程度的控制,这让房地产企业的资本市场融资通道日渐狭窄。到了2018年,信托机构、商业银行、理财、同业等多项新政的出台实施让高度依赖于非标融资的房地产企业遭到重大打击,房地产企业的融资渠道变得日益狭窄。

二是商业银行的实际打击。从2017年开始,房地产企业的信贷额度不断缩紧,随着商业银行银根的不断紧张,给房地产企业的授信额度更加紧张,即便在有些银行还存有某些房地产余额,但对于房地产企业来说想要拿到这些余额也着实不容易,很多银行要求房地产项目必然具备四证齐全、30%以上的自有资金,具有二级以上的开发资质等远比之前更加苛刻的条件,从而让房地产企业的银行输血变得难以为继。

三是直接发债的全面受挫。由于间接融资方式的不断收紧,很多房地产企业想到了发债融资,通过直接发行债券的方式向市场筹措资金,然而现在的监管条件让债券发行变得更加困难,国家通过窗口指导的形式,进一步严格控制房地产企业备案,并在去年10月份提高了房地产企业发行公司债的门槛,从而导致了房地产企业发债的艰难。根据Wind资讯数据显示,2017年房企国内发债数量 400只,金额仅为4254.77亿元,是三年以来最低的。

在融资日益困难的同时,房地产企业的偿债高峰也正在来临,在2016年房地产企业日子最好过的时候,大量的房地产企业发行了3+2期限的公司债,这就意味着2018年开始各家公司的公司债进入了偿债周期,偿还压力的与日俱增,让房地产企业可谓不堪重负。

所以,华夏幸福的股票异动虽然被证明是谣言,但是房地产企业的债务问题已经到了一个关键节点。

三、房地产企业到底该何去何从?

面对着房地产企业的资金困局,不少朋友问,那么房地产企业为啥不直接降价卖房呢?降价卖房的确能够增加房地产市场的销量,从而让房地产企业可以获得更高的资金回笼速度,从而缓解当前资金紧张的难题,但是有一个问题大家必须要面对,无论是中国的楼市还是中国的股市都存在较为明显的追涨杀跌的行为,如果一旦降价风潮形成对于房地产企业来说不仅不是好事,甚至会成为中国房地产企业的灾难,所以现阶段大多数房地产企业都不敢轻易走降价的道路,即使是降价也只能通过一些促销手段的方式变相进行。

那么,房地产企业到底该怎么做呢?面对着这种融资难题,房地产企业需要做的是开源节流,在节流领域降低企业的成本,从而实现房地产企业内部的节约。而从开源的角度来说,则可以考虑:

一是采用股权融资,虽然国家不允许明股实债的融资方式,但是对于真股权融资还是较为支持的,所以推动资本进入房地产企业进行真股权融资,不失为一种融资方式。

二是进行资产证券化,虽然信托计划融资被严格管制,但是采用资产证券化的形式,利于使用CMBS也就是商业物业抵押支持证券等方式,对不动产、商场、写字楼、酒店等等进行融资,可以降低企业的融资难度。当然REITS的融资方式也是比较可以考虑的。

但是无论用哪种形式,房地产企业必须认识到过去那种加杠杆赚快钱的融资时代已经终结,房地产企业必须逐渐适应这种较为平稳的房地产市场,妥善地经营自己的资金链,只有这样才能够真正实现自己的转型升级。

作者:苏宁金融研究院特约研究员,财经专栏作家,财经评论员。

首发微信公众号:江瀚视野观察(jianghanview)

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