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2天8城密集调控,中国房地产市场将往何处去?

这个周末,中国睡的最不安稳的应该属房地产开发商了,从周五(9月22日)晚上开始,以石家庄、重庆、南昌、长沙等城市为代表的主要省会城市掀起了自去年930新政以来的新一轮集中调控高潮,可以说是一个新版的930新政也不为过。瀚哥仔细梳理了各家媒体的报道,各地的调控重点如下(引自《中国建设报》):
1、石家庄:启动限售,房屋8年内不得交易
2、重庆:23日起,新房二手住房满两年后才能上市交易
3、南昌:住宅取得不动产在后两年才可转让
4、长沙:住宅取得不动产满三年才可上市交易
5、南宁:二套及以上住房满两年方可转让
6、西安:商品住房调价前需向物价部门申报
7、贵阳:买房三年内限制转让
8、武汉:规范商品房预售及销售行为
这种密集的房地产调控,巨大的限售核弹,隐藏着的是一个巨大的布局,今天我们就来聊聊2天8城密集调控之后,到底还如何买房?
 
一、为什么要有如此密集的房地产调控?
纵观上述8城的房地产调控思路,我们可以看到,此轮房地产调控的核心关键词是“限售”,除了西安是对价格进行调控之外,大部分的城市都是对房地产的销售,尤其是二手房的销售采取了明显的限制性措施,最为的夸张的石家庄的限售时间更是高达8年以上。如此重拳出击的调控手段,到底是是因为什么呢?
我们不妨从国家统计局刚刚公布的《2017年8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据》中着手,从这份报告来看,相比于一线城市的纷纷停涨,房地产市场呈现出了明显的需求溢出趋势,即相比于一线城市的房地产市场较为稳定的特征,二三线城市的房地产市场出现了较为明显的涨幅,这种涨幅既可以理解是房地产市场的一种需求补涨,同样也可以理解为房地产炒作的一种趋势性外移。
通过这种趋势的判断,我们可以发现,随着一线城市房地产调控的快速加码,房地产供应量的不断降低,越来越多的企业和投资者将眼光集中到了二三线城市,尤其是上面几轮房地产上涨尚未波及的弱二线或强三线城市,从而引发了今年以来的新一轮房地产上涨风潮。就以此次调控中力度较大的石家庄、重庆、长沙、西安为例,长沙8月份的房价涨幅高达16.5%位居全国各大城市之首,长沙之后,西安涨幅13.4%。重庆涨幅12.8%,石家庄涨幅9.3%都是较大增长幅度,这些高涨幅意味着的是炒房热钱的外流,所以进一步遏制炒房就成为大势所趋,在这个周末进行密集型房地产调控可以说是意料之外,情理之中。
二、未来房地市场的走势如何判断?
既然房地产的调控是情理之中,那么未来房地产市场的走势到底该如何判断呢?我们仔细研究此次各大城市的限售政策,可以得出以下的几点规律:
一是房地产调控限售将会是主旋律。相比于简介调控的限购、限贷政策,限售无疑就是这次房地产调控的主要调控方式,为什么要进行限售呢?这是因为对于房地产市场,限购限贷无疑是对于需求侧的调整,这种调整对于打击炒房来说用处并不是特别理想,但是限售等于是从房地产市场的供给侧进行调节,直接击中炒房者的软肋。所以,采用限售的政策将会是未来的主流政策导向。
二是非一类城市将会成为调控的主战场。此次的大规模调控政策来看,很多的城市是属于二线省会城市,这些城市的特点是限购等调控政策的执行时间较晚,甚至有一些调控城市之前并没有非常大力度的限购措施,所以在一线热点城市限购导致的外溢效应的影响下,炒房者开始向这些非热点城市转战,所以严格打击炒房就会在这些非热点城市下手。而这些城市采用限售,则是因为这些城市的去库存的需求还是非常明显,通过限售从而实现去库存的目的,并且防止城市的房价过快上涨。
三是房地产市场的走势已经明朗。随着限售政策的逐渐出台,房地产市场的走势已经逐渐明朗,未来的调控将会从一线热点城市向二三线城市转移,尤其是省会城市和重点三线城市。调控的方法将会逐渐延长限售政策,从而体现对于房地产调控的坚决力度。房地产调控的手段将会更加多元化,未来房地产调控限购、限贷、限售、限价等四限政策的多元使用将会成为一种常态。
三、调控王炸过后还能买房吗?
限售可谓是房地产调控的一大王炸,最近房地产如此密集调控之后,那么问题来了,现在还能够买房吗?房地产价格会出现大面积降价吗?这无疑已经成为大多数想要购房的人最为关心的问题,这个问题我们不妨这么分析:
一是房地产市场大规模降价的可能性不大。房地产市场作为最重要的经济市场之一,房地产市场的价格走势牵动着每个人的心,很多人在网上都在希望着房地产市场的快速降价,这种希望不仅没有逻辑支撑,也非常不现实,因为国家调控的主要目标是稳定房价而不是打压房价,所以房地产市场会出现长期横盘或区间波动的走势将会是大势所趋,但是房地产市场大规模降价的基础并不具备,所以期待房地产市场大规模降价是不现实的。但是,我们也不排除在一些非核心区域,之前由于房价过度上涨引发了较大的泡沫堆积,从而让房地产价格畸形高涨,这样的区域出现价格回调将会是极有可能发生的现象。
二是到底该不该买房?说到该不该买房,我们需要区分来看,首先,对于刚需住户来说,由于房地产市场的限售趋势,对于刚需住户买房其实并不存在较大的影响,所以瀚哥一直都是建议刚需房需求,无论什么时候买房都是合适的,因为你的需求在于自住,这个非常符合国家房地产调控的主要属性。其次,对于改善型需求来说,现在建议可以进行一定的观望,因为改善型需求的房型往往是各地调控的一种主力户型,所以房地产的供给相对不像刚需那么充足,还是好好考虑之后再进行市场操作。第三,对于炒房者,建议还是洗洗睡了吧,国家已经明确房地产是用来住的,不是用来炒的,想通过炒房牟利,这种思想还是不要有的为好,不要最后让房子砸在自己手里,被房地产市场套牢都不知道。
三是一定要避免钻政策漏洞。曾经很多的购房者都有钻政策漏洞的心理,在调控政策如此密集出台的今天,如果想钻政策的漏洞,极易出现踏空的现象,最终让自己被房地产市场套牢。而中介和房企更要充分宣传政策,避免产生房地产市场的交易纠纷。
房子是用来住的,不是用来炒的,这句话希望大家铭记,房地产调控走势该何去何从,其实趋势已经明朗,建议大家密切关注。
 
作者:江瀚,苏宁金融研究院特约研究员,财经专栏作家,财经评论员。
作者微信公众号:江瀚视野观察(jianghanview)
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