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开发商新套路来袭,如何用一个车位掏空你的腰包?

最近一段时间,瀚哥被一件揪心的事情弄得心烦不已,这就是车位问题,记得之前瀚哥在文章中曾经说过天价的车位已经成为大多数上海人的沉重负担,同样瀚哥也不能免俗。瀚哥所在的小区前几天刚刚进行了车位的销售,在这场车位的销售过程中一场让人心痛不已的车位经济学正在上演,今天我们聊得话题就是开发商为什么总能够把最高价的车位卖给你?
一、车位如何成为房地产之后的开发商新宠?
一直以来,房地产开发都是中国最赚钱的生意,多少开发商因为房地产项目赚的盆满钵满,然而这个现象从去年的9月份开始戛然而止,史上最严的房地产调控来袭,限购、限价、限售、限贷四大政策齐齐出动,让各地房地产的价格踩下了急刹车,再加上国家对“房子是用来住的,不是用来炒的”的居住属性定义,越来越多的开发商蓦然回首,自己原先可以大赚其钱的房子变成了只能按照某一定限价销售的商品,这种不平衡的心理可想而知。
但是,买的从来没有卖的精,开发商当然也会从其他的方面想办法,而这个方面就是车位了,车位属于房地产的附属房产,在经济学上属于房地产的补充品,随着城市规模的不断扩大,市中心可开发的土地资源在快速耗尽,于是大量的新小区就开始向周边地区扩散,众所周知,越是周边的地区其交通也就越不方便,对于出行的要求就越高,所以私家车成为了很多人生活的必需品,而作为养车的重要一环,停车问题也就显得日益尖锐起来,购买车位成为了大多数人生活的必须,开发商也正是瞄准了这一点。

根据8月31日《海峡时报》的报道,在中国一些城市,随着开发商祭出对付当地政府限制房价措施的最新秘密武器,一些新建住宅小区的停车位价格正在迅速飙升,中国很多城市已对住房实施限价,但并没对停车位限价,所以开发商都在默默地将车位变成自己在房价赚钱不足的时候的一大补充。
二、车位经济学为什么吃亏的总是业主?
一般来说,我们从经济学的规律来看,新社区的车位需求难点往往是出现在小区建成的三年之后,前三年由于小区刚刚建成,小区的入住率还在较低水平,所以车位相对而言并不紧张。然而,三年之后,小区的住户逐渐攀升,私家车的数量也随之增加,车位就变成了一个稀缺资源,特别是大多数的房地产项目中,停车位都少于房源的数量,所以车位的上涨幅度往往大于房子的上涨幅度,车位难求的现象非常明显。
于是,开发商就会在小区交房不久之后开始出售车位,从而实现自己的赚钱目的。但是,由于小区的车位其实的购买人群是有限的,一般只会是小区的业主,所以一旦小区的业主实现了联合抵制开发商销售车位或者高价销售车位的时候,就有可能实现逼迫开发商降价的情况,然而这只是理论。在瀚哥所在的小区中,在得知开发商要高价销售车位的时候,有很多的业务也开始在业主群中呼吁大家一起抵制,希望能够迫使开发商降价,特别是在开发商卖车位的前一天,很多人都还在希望能够抵制从而得到真正有利于自己的价格,然而开发商销售车位的当天,售楼处门口就排起了长龙,原先说不买的人看到买的人越来越多,车位眼见着越来越少的时候,无数人开始加入了排队的行列,最终不仅没能达成抵制,大家还被迫接受了开发商的高价,整个活动以一场闹剧收尾,甚至还引发了不少小区邻里之间的矛盾与冲突,为什么会这样呢?
瀚哥仔细分析了整个事件的过程,这其实是一个典型的囚徒困境。
所谓囚徒困境是经济学中博弈论的经典模型,两个共谋犯罪的人被关入监狱,不能互相沟通情况。如果两个人都不揭发对方,则由于证据不确定,每个人都坐牢一年;若一人揭发,而另一人沉默,则揭发者因为立功而立即获释,沉默者因不合作而入狱十年;若互相揭发,则因证据确实,二者都判刑八年。由于囚徒无法信任对方,因此倾向于互相揭发,而不是同守沉默。
 
我们把这个模型放到车位销售中来,对于所有业主来说,如果大家真的齐心协力共同抵制开发商的高价销售的话,那么在开发商只能够把车位卖给小区业主的情况下,开发商如果进入了长期车位无法售出的境地,在很大的程度上会选择降低销售价格,将车位的价格降到合理的水平上去,这个时候一定是业主都能够得利的状态。
然而,问题就在于由于信息的不对称,即使有微信群作为一种信息传递的工具,也没有办法把握对方到底会不会向开发商购买车位,但是由于车位是少于小区的户数的,如果所有人都要去购买车位的话,那么一定有人会买不到车位,所以大家即使在群里会说同意抵制,表态同意的也往往是少数人,因为一个微信群不发言的将会占据多数,这些沉默的大多数就会成为非常不确定的因素。由于车位的稀缺性,其实所有人在心里都是会倾向于相信对方会去购买车位,因为没买车位的人想要找到地方停车将会越来越困难,如果我不先下手为强的话,就会造成自己没地方停车
于是,开发商甚至不需要做什么广告,只要告诉业主已经有人买了车位,车位的数量越来越少,那么其他人就会越来越焦虑,就如同热锅上的蚂蚱一样蜂拥地去抢购车位,于是开发商就这样各个击破,实现了将车位通过高价卖给业主的目的。
我们回过头来说,为什么之前的联合抵制不可能成功呢?著名经济学家奥尔森曾经专门有过一个“集体行动的逻辑”理论,根据这个理论具有相同利益的个人所形成的集体必须要有一致的诉求,为共同的利益驱动,除非集团中人数很少,或者有一种强制的手段迫使每个人向着集体的目标努力,否则追求自我利益的个人将不会为了集体的目标而努力。将这个理论运用于小区的车位的时候就会发现,根本无法形成团体的最佳选择,因为不存在任何的强制手段推动小区的所有业主为了共同的利益努力。所以,即便有人通过微信等社交工具发起了攻守同盟,也会因为各个家庭的经济实力不同而产生不一样的利益,最终就会被开发商所瓦解。

所以,车位经济学在诠释囚徒困境的同时,也让开发商成为了最终获利的那个人,其他所有人都只能忍受次优的原则结果,承受过高的车位价格。
作者:江瀚,苏宁金融研究院特约研究员,烽火台资本特约经济学家,兼任《理财》杂志、《金融界》、《和讯》、《LinkedIn》专栏作家,十余家财经媒体特约评论员与撰稿人。
作者微信公众号:江瀚视野观察(jianghanview)
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