从去年930新政开始，中国拉起了全方位房地产调控的大幕，先是国庆节期间几十个城市新政迭出，之后是中央经济工作会议定下中国房地产未来主基调：房子是用来住的，不是用来炒的。至此，房地产市场算是大局已定，主基调明确之后房地产调控开始全方位升级，根据瀚哥易居智库的朋友统计，从三月份到四月下旬，出台房地产调控政策的地市已经多达五十余个，在各种政策的轮番轰炸之下，我们似乎已经看到了房地产的曙光，很多地产的房地产价格终于不再上涨，并且由部分地方出现了小幅度的下调。

今天，我们就来讨论一下，房地产调控所谓的：限购、限贷、限售、限价四大王炸到底是什么？解决房地产问题的思路还可能有哪些呢？

一、房地产调控的王炸有哪些？

相信打过斗地主的人都知道，在斗地主中有一种被叫做王炸的东西，专门对付各种刁钻古怪的情况，往往是王炸一出谁与争锋，非常的厉害。面对着房地产市场价格的一场高涨，购房羊群效应的水涨船高，国家也在一步步地升级的自己的调控政策，这些政策可以说算是王炸频出，甚至在互联网上所谓的四限也被称之为四大金刚。今天，我们就从科普的角度先来讨论一下，这四大金刚到底是什么？

按照我们惯常的思路，当房地产市场出现异常过热的时候，往往先调需求，让房地产的需求先冷却下来，这个就出现了我们大家最为熟悉的限购与限贷政策。

限购：顾名思义，就是限制购买，规定购买的数量，一般是指商家为了使自己的产品得到很好的销售业绩而采取的一系列促销手段，往往针对一些特价商品为了防止抢购所采用的一种商业手段，大家比较熟悉的比如说小米手机的限购。在房地产领域，限购就是对于购房的资质进行限制，一般都是通过限制户籍、居住证、社保等多条件杠杆，让非本地刚需居民买房变得更加困难，从而改善房地产市场的购买供需关系，抑制房地产市场的“投机”需求，从而防止房地产市场的上涨过快。

当然，跟随者限购一起出现的还有限贷。所谓限贷，就是专门针对房地产市场中大多数人买房都是贷款买房的情况，通过严格执行房地产贷款的首付款比例和房贷利率比例，再严控消费信贷在房地产的使用，从而让房地产投机者失去通过贷款增加杠杆的能力。往往是从杠杆的角度，降低购房者的购买杠杆，从而增加购房者的购买成本，从而抑制房地产“投机”，有效地防止房地产泡沫的产生。

所以，瀚哥认为，限购和限贷都是标准的需求侧改革的范围，通过让你买房的数量得到限制，降低购房者的贷款杠杆，实现控制房地产价格过快上涨的目的。但是，由于房地产市场过于红火，这两种政策也会有其局限性，比如限购往往是针对居住属性的住房，对于商住房限制的比较有限，而限贷的话对于全款买房其实并没有什么作用。

因此，为了让房地产调控的更有效果，所以引入了供给侧改革，这个改革就是限价和限售。那么，先说限价吧。

限价：是一种经济学的调控方式，一般是对于某些居民生活的必需品，为了防止价格过高，会通过限价的手段来保护消费者的利益，比如说农产品，蔬菜等等，这些产品往往还会设立一个最高的价格，平抑市场的物价水平，保证物价的相对稳定，从而保障居民的生活，鉴于国家已经明确房地产的居住属性了，所以某些地区比如说安徽的临泉县就明确规定了房地产的最高售价，进行了限价的政策。

最后，我们来说现在很多城市都在加码的最大法宝——限售。所谓限售，就是限制销售的目的，由于市场经济环境中，商品都是自由流动的，所以理论上你今天买了房，明天就可以把房子卖掉，因为房子也是一种商品。限售就是规定了对于卖出时间的限制，最近厦门、成都、福州、广州等城市都不同程度的采用了限售这个战略，限售表面上看来是冻结了流动性，从供给侧的角度来说，斩断房地产市场的部分供给，从而从出口冻结了房地产二手房的供应，让资金的流动性降低，从而抑制了房地产的泡沫。但是，瀚哥看来限售的目的并不止如此，限售不仅可以防止房地产价格的进一步上涨，也可以有效地防止房地产市场的暴涨暴跌。中国的楼市其实非常像2015年的股市，处于一个非常危险的高位运行，一旦某些人对于热点城市的房地产价格上涨不太看好，即有可能出现股市一样追涨杀跌的现象，会不会像股市一样断崖式下落瀚哥不敢说，但是限售往往是抑制这种暴涨暴跌的有力武器。

到此为止，房地产调控的四大王炸全部出场了，他们的出现标志着我们回归房地产居住属性的脚步向前更进了一步。

二、房地产市场未来到底会怎么走？

瀚哥认为，在各地房地产调控新政频繁加码的情况下，房地产的紧政策将会成为大势所趋，限购、限贷、限售、限价的逐步加码向市场释放了政策弹药很充足，国家让中心城市和热点城市住房回归居住属性的决心不会动摇。所以，瀚哥认为各地的房地产市场将会进入明显的“二元市场”阶段。一方面，各个中心城市和热点城市的房地产将会保持横盘略微下调的走势格局不变，既不会出现暴涨也难以出现大跌，横盘将会是短时间内的一个大趋势，当然远郊等原先被爆炒的地段出现回调也会是大概率事件。另一方面，三四线城市的房地产去库存压力依然较大，大量的存量库存的消化将会耗费较长的时间，房地产市场的二元分化格局已经逐渐明显。

未来，能够看到的是国家供给侧改革的趋势日渐明显，除了上面所说的限售、限价这种直接调控层面的供给侧改革之外，有两类更为宏观的供给侧改革也正在出台。第一种，房地产土地的供应改革，对于房地产库存去化周期超过三年的城市，也就是去库存压力较大的城市，减少甚至停止土地供应的趋势正在形成。对于去化周期少于一年的城市，也就是我们之前说的中心城市和热点城市，土地增加供给的趋势也很明显，通过土地政策的调整，直接从供给侧来瓦解房地产市场的投机心理，化解恐慌情绪将会是一种非常有可能发生的事情。

第二种，在货币政策领域，货币政策的宽松趋势已经接近了尾声，出于防控金融风险，降低融资杠杆的需求，再加上美联储加息的压力，货币政策稳健从紧将会是一个大的趋势，3月末人民币房地产贷款数据出现减少，其中个人贷款增速更是明显回落，这都是从货币层面降低房地产市场风险的一种控制。

可以说在“四限+两调（调土地、调货币）”的影响下，房地产市场稳定发展的趋势已经形成，未来通过政策防止房地产市场的价格与居民收入背离已经成为必然，房地产投机时代已经过去，居住将会是房地产的新主题。

作者：财经专栏作家，经济观察员，财经评论员。

 

作者微信公众号：江瀚视野观察（jianghanview)