从1998年开始，中国的房地产市场经历了从冷淡萧条到大火大热的一个大周期，在这将近20年的时间中，房地产的价格可以说是如日中天，渐渐价格的涨幅在某些程度上超过了我们的收入的增幅，最终的感叹就是不少人一年的收入可能都买不起所在城市的一个厕所。但是，房地产市场毕竟是一个异常庞大的综合系统，房地产市场上有着一百多个关联产业和环节，房地产的价格上涨到底是哪些因素引起的，其实引发的是很多的争论，很多人都在探讨到底为什么房子这么贵？房价这么高？

有些人说是因为货币发多了，资产的泡沫也多了，所以导致房地产有了泡沫，另一部分人说是中国的土地供应有问题，现行的土地政策出了问题，所以导致了房地产的价格上涨。在瀚哥看来，两方其实说的都很对，但是都只说对了一部分，所以我们今天不如来聊聊房地产价格到底是怎么涨上去的？

最近，几年来，相信很多的朋友都和瀚哥一样，目睹了房子的价格蹭蹭蹭的涨，但是自己的工资却是趴着不动，甚至还有着下降的趋势，越来越活不起了，相信是很多都市人切身的体会。但是，为什么房价会这么涨呢？我们不如来分析分析房价上涨背后的逻辑。

一、是放水还是资本流出？

相信学过物理学或者有生活经历的朋友应该都知道，我们洗碗或者洗东西的时候要有泡沫怎么办？最好的办法就是放水，水一冲泡沫就起来了，也就可以洗东西了。其实在金融市场市场上道理也是一样的，为什么吹大了泡沫，其实从逻辑的角度来说就是放水了，只是这个水是货币，是钱而已。

但是所有人都看到了放水这个问题，有人知道为什么要放水吗？我们看到一方面，在中国经济的发展过程中，大量的人口从农村迁移到了城市，这个迁移的过程，必然会导致经济上的城市化过程，所以这些人口有着真真切切的房地产需求，因为进程来了总不能流浪街头，要找地方住不是。真实的需求仅仅是房地产的一个重要的因素，我们可以认为，因为人口的迁移，因为城市化中国有了一个对于房地产的需求饥渴期，这是我们讨论一切问题的根源。

我们再来看另一方面，那么有了需求，怎么去买房呢？那么你就需要收入，这个收入的来源其实很简单，因为2008年金融危机出现了，经济不景气，为了拉动经济，我们使用了明显的凯恩斯主义政策，什么叫凯恩斯主义呢？这就是花钱，通过负债的形式大规模的花钱，通过花钱来促进经济的增长。但是，一次性扔了四万亿出去，这些钱如果全部投入到市场中，可能出现的结果是物价的飞涨，是人民币的贬值，那么为了让物价不至于涨的那么狠，最好的办法就是把钱投入资金的蓄水池，这个蓄水池就是房地产。瀚哥前面说过了房地产产业带动着包括钢铁，水泥，建筑，物流，服务等等一百多个产业，拉动了房地产的发展，不等于是间接拉动了经济的复苏吗？所以，钱就这么进了房地产。

并且由于本身的金融危机，金融市场并不景气，大家手中又被发了钱，既然金融不景气，那么没有其他投资渠道，不如就去投资房地产吧，于是就出现了所谓的2008年之后房地产的高潮。这个高潮又将房地产与经济的联系更加紧密起来，可以说房地产繁荣经济会上涨，但是房地产下跌意味着经济可能会崩盘。这就是为什么我们历次的经济工作会议都不是说要降低房价，而是保持房地产市场稳定的原因。

去年，看到了很多文章都在拿日本和俄罗斯说事，说一个保了汇率，一个保了房价，说我们会怎么样云云。但是，从背后的逻辑上来看，这个汇率与房价的争议却是一个不折不扣的伪命题，正是因为房地产出现了泡沫化的问题，无论是富豪手中的钱，还是国际的热钱大家都害怕了，为了躲避风险大量的资金逃离了中国，这才有了汇率问题，所以在我们现在面临的是资金开始要收缩了，水没有那么多了，但是资本的流出又导致了人民币的贬值，最终让房地产出现了向下的压力。因此，2017年房地产的稳定恐怕才是最让人担心的问题。

二、资源配置才是房价上涨背后的深层内涵

相信大多数朋友都发现了一个问题，过去的十几年，我们的房地产调控又不是一次两次了，而是十几次甚至几十次，但是仿佛房地产是有魔咒的，越是调控涨的越狠，即使有些效果平稳了一段时间，之后又是报复性的上涨。

于是，很多人都把问题归咎于土地的问题，说存在开发商与利益阶层的阴谋，至于有没有这个阴谋瀚哥我也不知道，但是我们知道的是，很多的问题并不是阴谋论可以解释的。经济学上最需要分析的问题就是资源的配置问题。

我们纵观这一轮的房地产价格上涨，为什么大家都知道价格很高了，但是都会去买呢？归根结底还是资源分配的不均衡，涨价多集中于一二线中心城市，北上广深等一线都市更是价格的领跑者。一线城市意味着什么呢？一线城市意味着更多的就业机会，更好的医疗资源，更多的教育资源，更加丰厚的赚钱机会，以及更加完善的基础设施，全面的法制环境，平稳的社会治安。

从生物学上来说，人类也是一种动物，动物的本性是什么？当然就是趋利避害了，人往高处走，水往低处流，哪里资源密集，人就会自然而然的向哪里集中。那我们再来回到房地产问题上来，其实从本质来说，房子本身并不是什么昂贵的东西，钢筋水泥的成本在中国这样产能高度发达的大环境中是非常低的。按照美国新总统川普的说法，房地产的关键是：位置，位置，还是位置。那么什么是位置呢？其实并不是在哪这么简单，因为你有了这个位置，你就有了一定位置的选择权，拥有了一定的资源分配的额度，从而会影响你未来的生活。

因此，买房就成为了生物学上对于生存环境的争夺，这种争夺更多要采用达尔文物竞天择，适者生存的《进化论》、《天演论》的逻辑了。所以，如果房子的功能仅仅是住的话，大家更应该向三四线城市的云贵川地区集中，而不是去北上广了，因为云贵川的很多地方，自然环境比瑞士、加拿大这样的地方也都不遑多让吧。

在中国买房，“居住功能”仅仅是房子很小的一部分功能，大家花的大多数的金钱都是为了购买房子的附加功能，那么所谓的附加功能有哪些呢？其实附加功能很多，瀚哥就举一个例子，教育资源。

众所周知，中国人尊师重教，正所谓“再苦不能苦孩子，再穷不能穷教育”，而经济发展的过程，本身就是教育资源集中的过程，教育资源会逐渐向一二线中心城市集中，很多家长为了孩子更好的教育，就不惜一切代价去买房。而且不仅仅是小学，中学的教育资源，更是大学等高等学府的教育资源，网上很多段子都说：一个一线城市的户籍，相当于高考多加50分。虽然有些耸人听闻了，但是话粗理不粗。

除此之外，还有医疗，就业等等额外的资源，这些资源让房子的价格超过了居住功能的价格太多，这才是一涨再涨的背后根源。我们的领导人说：房子是用来住的，不是用来炒的。则真正切中了要害，让房子回归居住功能本身，可能才是解决房地产问题的关键所在。

作者：财经专栏作家，金融分析师，经济观察员，财经评论员。

作者微信公众号：江瀚视野观察（jianghanview)