不知从什么时候开始，中国进入了一个泡沫的时代？一个接着一个的泡沫层出不穷，我们看到了期货市场上的“蒜你狠”、“姜你军”，目睹了A股市场上2015年的股市过山车，亲眼见证了自2008年以来中国房地产价格在一轮轮调控下的爆发式上涨，在这泡沫盛行的时代，该如何看待我们的当下的市场和泡沫？

刚性兑付引发的投资者地产盲目

一直以来，房地产价格都是中国人关心的焦点，为什么关心房地产，其实原因也非常简单，因为从90年代开始中国唯一的保值增值的投资品就是中国房价，我们看资本市场，无论是八十年代的东北君子兰炒作，还是90年代深圳认购证事件、327国债事件，再到21世纪的2007、2015两次大牛市，资本市场的风起云涌导致的是赚钱容易亏钱更容易，大量的投资者被一次又一次的泡沫套牢，血本无归者有之，损失惨重者更多。但是仿佛只要是买房了，那么从上个世纪九十年代末到现在，似乎很少有人亏损的，赚钱的更是十之八九，一时间房地产成为了中国最大的保值、增值投资品。

但是我们从经济学的本质来看，房地产真的有那么保值增值吗？其实不然，作为一种特殊的商品，房地产的价值来源于两个部分，一个是房屋本身的价值，一个是其所在土地的价值，所以房地产的价值增值并不是房屋的价值增值，而是其所在土地的价值增值。

随着城镇化的不断发展，地方财政对于土地的依赖度不断提升，在我们各地的房地产市场背后有着一个最大的房价潜在背书者：政府，由于有了这样的信用保证，购买房地产就成为了一种只有收益，几乎没有风险的行为。在这样的低风险的情况下，任何一个理性的投资者所选择的一定是尽量的加大杠杆，放大投资，于是我们看到了互联网金融市场首付贷、赎楼贷等等高风险项目的盛行。这种就是中国房地产投资的刚性兑付，因为只要你买了房就可以获得一份稳定保值增值的收益来源，房地产就这样在资本市场脱颖而出了。

支撑房地产价格泡沫的四大主要因素

最近两年，国际国内各种研究机构都在提示房地产价格泡沫，但是越是预警，房地产的价格越是上涨，最后连不少研究者自己都不敢确定自己所说的泡沫是真还是假了，其实支撑房地产泡沫的除了上文说的刚性兑付以外，其实主要来源于以下几个方面：

一是天量的流动性带动了房地产价格的高歌猛进。2008年以来，面对着世界经济危机的袭击，各国央行不得不采用宽松的货币政策，开闸放水，通过低利率、高流动性刺激着经济的增长，但是经济的发展似乎并没有让央行们如愿以偿，所以为了维持目前的增长速度，流动性还在日益提高。在中国，根据人民银行的数据，上半年，中国广义货币M2的余额已经达到了创纪录的149万亿，同比增长11.8%，M2余额已超过GDP的一倍，人民币各项贷款余额已突破一百万亿元。而上半年的新增贷款总量也达到了创纪录的7.53万亿，而这其中更有2.95万亿投给了个人住房信贷。可以说，正是这种天量的货币供应量让房价一步步的攀升，一二线城市房价猛涨，让人完全忽视了中小城市的去库存危机。

二是城镇化给房地产留下了大量的想象空间。在讨论房地产市场过热问题的时候，总会有一个声音在反复论述着一个观点：中国的房地产还有很大的空间，这个空间来自于中国的城镇化，因为中国的城镇化率相对于欧美发达国家还有着相当大的距离，目前中国的城镇化比例只有56%左右，而欧美发达国家的城镇化率为80%，那么意味着还有24%的人口进城空间，于是让人有理由相信，这3.12亿人进城，都是城市房地产的刚需人群，我们的房地产还要满足3.12亿人的需求，怎么可能不涨呢？

三是中国存在大量缺乏经验的投资者。有人说，在中国的各种投资品中最简单的投资品就是房地产，一方面因为刚性兑付的存在，房地产的价格想跌很难，所以买房只需要买就可以了，另一方面，大多数的中国购房者不会去考虑风险，只会在乎我能不能买到合适的房子。在股市上，经常有机构投资者说中国的某一类投资群体是人傻钱多，这个放到楼市也很适用，可以说不计风险的盲目投资就是一种博傻行为，不怕更傻，只怕最傻成为了一种普遍心理预期，谁都觉得自己不会是最后的那个接盘侠。

四是中国房地产开发商被绑架的拿地冲动。这段时间来，各大一二线城市的地王频出，为什么会有那么多的地方，难道开发商不会觉得这个价格有些高的离谱了吗？房地产开发商其实何尝不知，但是房地产开发的客观规律要求房地产开发商必须要不断的拿地，只有这样才能保证其企业的正常运行，这就导致了一个困局，拿地可能会死，但是不拿地就是等死，所以开发商也只能饮鸩止渴。

房地产泡沫已经出现在眼前了

从上述的四个因素出发，我们会发现，所谓的房地产支撑因素其实都具有较大的不确定性。

首先，央行的流动性会一直释放下去吗？一个国家的货币政策是由一国的经济发展需要客观决定的，所以可能会在一段时间内量化宽松，但是不会一直宽松下去，一旦失去了流动性支持，房地产的价格恐怕就难以支撑。

其次，城镇化的确空间巨大，但是城镇化的基础是一国经济发展的客观需要，欧美的城镇化都是其在经济发展到一定水平内的客观结果，并不是赶人进城的效果，所以中国的城镇化是结果不是原因，以城镇化作为房地产的支撑幻觉其实是有些因果倒置了。

第三，中国的投资者都盲目的相信房地产是其最能保值增值的投资品，这点其实不假，因为无论是股市、汇市、期市都经常让投资者套牢，赚钱的总是少数，但是没有一个投资品是绝对无风险的，随着房地产的价格越高，中国的投资者手中的可调动资金越少，现在中国家庭80%以上的财富都集中于房地产了，那么未来还有多少投资潜力呢？

第四，开发商的拿地其实更是一种击鼓传花的行为，谁都不知道那个鼓点什么时候停止，谁是最后的接盘侠。

所以，我们看到上述的原因都是一种建立在沙滩上的城堡，一旦有风吹草动，土崩瓦解是极有可能的。我们再来对比世界各地的房价，我们姑且不说在美国用100万美元就能在不错的地段买到一栋前有停车场后有游泳池并且永久产权的别墅了，我们就以和中国最为接近的邻国韩国和日本来看，现在日本东京银座最贵的地段房价不过6万多人民币（1万美元）一平，韩国首尔最高端的江南区房价也不过折合人民币5万-5.5万之间，那看现在动辄7、8万甚至十万的一线城市房价，再对比30多万一平的上海楼市新地王，不禁有些冷汗直冒。

中国经济以及进入了阶段性L型增长的新常态时期，货币刺激的效果越来越弱，结构性转型的趋势已经十分明显，这个时候资产价格的高昂无异于是一种空中楼阁，我们不知道中国的房地产泡沫会不会像日本一样被强行刺破，成为失落的20年，但是我们担心，在如此的泡沫的情况下，如何能够真正的实现泡沫落地，实现房地产软着陆，是一场真正的考验。

作者：江瀚（战略研究员，从事互联网金融与产业经济研究多年，兼任《理财》杂志、《亚太日报》专栏作家，中信、华章等出版集团特约书评专家，中国经营报、每日经济新闻等十余家财经媒体特约评论员与撰稿人。）

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