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“自动续期”会成为夺走我们财富的帮凶吗?

一直以来所有人都知道一个概念,在中国房产所有权并不是土地的私有权,我们买的是房子以及房子所在土地70年(商业地产一般为20-50年)的使用权,但是由于改革时间尚短,大多数人对于使用权70年这个到底是什么概念并不清楚。随着2007年10月,《物权法》的正式出台实施,所有人的心似乎也都放下了,因为物权法第149条规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。因为从字面上的意思理解,70年的使用权到期之后也会自动续期的,不会对我们的生活有什么影响。

但是,近来温州、深圳的新闻却引起了轩然大波,“温州20年土地使用权到期,需要缴纳房价的1/3续约”。无独有偶,更有细心的媒体发现,2004年,深圳市政府颁发《深圳到期房产续期若干规定》固定:“补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%,补交地价一次性交付,到期不办理续期或申请未获准,则原有土地使用权消灭,其土地使用权无偿收回。”于是有不少网友调侃,原来以为自己买了套房,结果却变成了一张70年的长期租约,如果要续租的话还要补交高额的房费。但很快事情又发生了戏剧性的变化,温州市国土局表态称:“收取几十万土地出让金”是误读。

 

“自动续期”持续发酵的根源

为什么自动续期问题如此牵动着大家的心?其实究其根源是日益高涨的房价,从去年到现在北上广深等一线城市的高速上涨牵动着无数人的心,带着被子排队买房的,为了买房突击离婚的,房子开盘疯狂抢购的,这些所有的原因就是在于中国的房地产问题。

一是中国文化中的房地产情结。在中国文化中安土重迁是中国人的特色,重储蓄低消费是中国人的文化,房子代表的家更是中国大多数人的观念。这也是为什么丈母娘需求成为了中国房地产一大刚需的主要原因。这种文化导致了房地产的价格居高不下,再加上加速的城镇化,房地产刚需在一二线中心城市会在长时间内存在。甚至有部分海外媒体调查认为中国居民75%的资产都在房产之上,房地产已经成为大部分中国家庭的主要资产组成形式。

二是地方财政逐渐依赖于房地产。众所周知,从90年代开始,中国进行了分税制改革,分为国税和地税,而大部分收入较低管理难度大的税种成为了地税,这就导致大部分地方财政税收收入来源不足,现在的税收在不少地方有着吃饭财政的称谓,就是因为税收收入难以支撑财政的支出,仅仅能够给政府编制内人员发放工资,支持政府正常运行。

但政府不是看守政府,需要发展经济,需要建设基础设施,这个时候政府往往就需要求助于另外一个收入来源,土地财政。从上个世纪开放商品房买卖以来,土地出让金收入就成为不少地方政府的重要收入来源,在不少地区,甚至土地出让金占据了政府一年财政收入的一半以上。

正是因为上述的两个原因,大众和政府都紧紧盯着《物权法》中自动续期这个条款也就不足为奇了。并且,调节房地产反而是调控最为有力的一种手段。

 

“自动续期”事件将会是房地产市场的一大转折点

无论未来自动续期事件如何演化,其市场的转折意义十分重大,一直以来,在房地产市场上购房者对于一手房与二手房的区分对待正在缩小,而二手房相对价格较低也吸引了大批购房者,但是二手房交易对于财政收入而言并不能显著的增加财政收入。这次“自动续期”事件的产生可谓是一次成功的市场营销,借助大家的预期,成功的实现市场的分化。

未来,商品房的使用权剩余时间将会必然的成为未来价格的主要决定因素,一手房与二手房的两极分化将会更加明显,一旦续期收费成为一种预期,那么必将促进新房交易的增加,从而带动土地出让、房地产开发等一百多个产业链上下游的增长。

这次事件将有可能标志着中国房地产的消费形态发生大规模转变,这是一个显而易见转折点,这种转折的出现值得所有房地产投资者的广泛关注。



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