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一直以来,住房问题始终是中国人关注的焦点,而在这一系列的住房问题中租房无疑是不少城市新市民们最关心的事情,最近有一些租房市场不行的说法开始出现,租房是真的不行了吗?我们到底该怎么看市场的发展呢?

租房市场不行了?

据每日经济新闻的报道,由纬房研究院、贝壳研究院等机构共同发布的《中国住房租赁市场发展报告(2023年三季度)》显示,三季度住房租金挂牌价水平环比下降,且低于去年同期水平。2023年三季度末重点40城住房租金指数相较于二季度末下降0.99%;与去年三季度末相比,住房租金水平下跌0.66%。重点40城中,有30个城市住房租金挂牌价环比下降。

其中,上海市场租金降幅明显,由于上海前几年租金经历过一连串的涨幅,在今年9月和10月的成交量相比8月大幅下降时,全市范围租金整体下探了6%,租赁库存几乎来到峰值。上海租金的下行引发了人们对局部租房市场运行情况的猜测。面对着这样的论断,我们到底该如何分析看待呢?

租房市场的问题到底出在哪了?

当然,租金的变化,最主要来自供需关系,普租市场的租金下调更多是市场供过于求。其具体有四大原因:

第一,每年11月份以后都是租房市场中的传统淡季,这属于行业特征,这里不做过多赘述。

原因二则是今年二手房回流到租房市场导致了供给量的上升。依据贝壳研究院不完全统计数据来看,今年10月31日一线城市在平台上挂牌“租售房源”的房源量比去年10月31日高出10%以上。这种房源回流现象在一段时间内可能造成了租房市场的供给过剩。

第三是保障供给层面的多元供给和政府加大保障房的投放还在增加。展现在政策上全国已有30多个省份陆续出台了加快发展保租房的实施意见,仅上海截至今年11月,就已经累计建设筹措各类保障性租赁住房45.3万套(间)、供应26.7万套(间)。

第四则是大家没有发现的潜移默化,那就是专业化长租机构崛起,无形中为市场补充了高品质供给。有调研数据显示,目前有65%的租客将“机构化长租房”列为租房首选。

数据告诉我们:品质化房源更受欢迎了

供给增加了,那需求市场呢?从多个数据角度来看,其实租客客源量并没有明显减少。数据显示,今年核心大城市人口流动稳定。从宏观的角度来说,外来人口是租赁住房的核心来源,我们从人口流动的数据来看,中金公司的研报显示,2023 年起人口回流大城市趋势明显,从移动电话用户数来看,2023 年起四个直辖市的移动电话用户数增长开始加速,并重新超过了全国其余地区。从城市客运量和百度迁徙指数来分析,百度迁徙指数也显示,2023 年前10 月,流入北京、上海、广州、深圳四个一线城市的规模较2021 年前10 月上升63.3%,高于全国的56.6%。因此,核心大城市的人口流动也没有发生根本性的变化。这意味着客流量的核心基础也较为稳固,这对于租房市场来说是一个重要的支撑。

当客源量没太大变化,而市场上房源又变多了的时候,市场的分化特征开始加速显现出来。

数据显示,北京和深圳两个城市呈现出了延迟购房 “由购转租”是特征。拿北京来说,北京租赁成交套均租金就呈现出“高低两端”成交占比有所增加的情况。其中套均租金万元左右的占比增加了1.5%,万元档多以家庭租赁需求或精装修高品质房源为主。

从这些趋势可以看出,租客的选择正在更加回归理性,高品质房源成交活跃正印证了这一点。长租机构自如研究院的数据也显示出这一特征,数据显示,自如租住产品出租周期整体比个人普租市场快一倍,具体来看,整租新品心舍系列、合租中的主卧带独卫房源,都比自如其他整租、合租产品平均出租周期要快近一周。

租客的选择最能说明问题,可以看出,租客升级的品质需求和快速出租的高品质房源表明品质房源仍是消费主力。

为什么说现在的租房市场反而前景更好?

从长期市场来看,实际上,当前市场正在呈现出明显的二八分化特征。个人房源因本身品质良莠不齐会逐渐被市场淘汰,而长租机构房源则优势更加明显。这种市场结构的优化,将有助于提升租房市场的服务质量和效率,从而推动租房市场的健康发展。

一是从房源品质和服务层面来看,长租机构具有明显优势。它们通常可以提供统一、高品质的房源,并且对房屋进行持续的维护和管理,确保租户的居住体验。与此同时,它们还能提供一站式服务,包括租赁咨询、合同签署到后续的维修等,大大简化了租房流程,为租户带来了便利。

二是长租机构在规模和运营上也具备优势。由于它们管理的房源众多,因此可以实现规模化运营,从采购、装修到出租的每一个环节都可以实现成本优化。这种规模化的管理方式使得长租机构在市场波动时,仍有能力保持收房与出房的正常运作。

三是从风险管理角度来看,长租机构也展现出了其优越性。它们有专门的市场研究团队,可以对商圈、楼盘等进行深入分析。这种对市场趋势的敏锐洞察和应对策略,使得它们在复杂多变的市场环境中依然能够稳健发展。

总的来说,虽然当前的租房市场可能会出现一些短期的波动,但从长期来看,由于人口流动和城市化进程的推进,以及政策调整和市场结构优化等因素的作用,租房市场的前景其实是乐观的,在这其中长租机构所拥有的差异化优势反而让市场更好。因此,二手房回流租房市场,对住房租赁行业会有影响吗?答案是,我们应该看到租房市场的发展潜力和机遇。

 

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江瀚

江瀚

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盘古智库高级研究员,哈尔滨商业大学金融学硕士生导师,上海报业集团鲸平台智库专家,苏宁金融研究院特约研究员,福布斯中国U30精英榜上榜精英。

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