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北京版住房租赁条例将出炉,还有何问题尚待解决?

最近一段时间,各个地方的房地产新政密集出台,牵动着每个人的心,这不首部地方版住房租赁条例开始在北京征求意见,很多人都在问房屋租赁市场到底会如何发展?租房市场会变得更好吗?

一. 首部地方版住房租赁条例要来了? 

8月24日,由北京市住建委起草的《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》(简称“征求意见稿”),面向社会公开征求意见。征求意见稿共6章,共计81条,对租金贷、网络房源发布等热点问题予以规范。这是继住建部公开住房租赁条例后,首部公开的地方版住房租赁条例。 

其中有几条特别引发大家的关注:

1、租购同权将建官方租赁服务平台,明晰房东与租客的权与责,规范出租行为,保障租购同权。

2、对于租金上涨提出了明确的要求。合同期限内不得单方面提高租金,提倡出租人按月收取租金。

3、明确了市场准入有门槛。

4、规范了资金有监管。单次收租超3个月需纳入监管。

5、住房租赁企业不得以隐瞒、诱导、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款,即不得要求使用租金贷。

⋯⋯

征求意见稿出台不久,各大长租公寓企业就纷纷表态,自如率先发声:长租企业北京自如相关负责人表示,征求意见稿有利于指导行业长期稳定发展,维护清朗的住房租赁市场环境,进一步保障业主和租客的正当利益,也有利于企业自身稳健运营。自如将积极响应政策号召,在合规经营、信用建设、运营管理等方面与有关部门对接,维护行业健康发展。 

另外,对于被媒体误解读的,链家、自如、我爱我家将被禁止在京从事房屋转租业务,链接、自如等也发布声明进行了澄清。自如表示,自如是独立发展的住房租赁企业,并非房地产经纪机构,工商信息中有明确的“住房租赁经营”资质,符合《条例》要求,可以提供转租服务。

那么,回到租赁条例本身,面对着征求意见稿的新规,整体会利好谁呢? 

二. 倒逼租赁企业精细化运营,大方向上利好租客、业主和规范经营的租赁企业

面对着日益规范的租房市场,我们到底该如何看待这第一部地方版住房租赁条例呢?条例的制定思路又会给市场什么样的启示?

首先,从宏观的角度来说,征求意见稿的出炉其实进一步推动了整个租房市场的长期可持续的发展,对于租客来说,租客的合法利益得到了有效保障,之前困扰租房市场很久的租房社会福利保障、租金经常上涨、租金一次性需要多月支付等等问题都得到了有效地回应。

而对于租房市场来说,整个征求意见稿表现出了明显的市场规范思路。在这种趋势下,一些“拖后腿“的租赁企业则要改变经营思路,才能符合标准,这无疑需要一定的时间来改善。但对于精耕的租赁企业来说,这些问题在过往的经营中已被规避,新规对其经营影响并不大。

但是,北京的这次新规无疑将会有非常重要的标志性意义,这意味着未来其他城市将有可能跟进北京的新规。对于住房租赁市场来说将会产生深刻地变革,甚至有可能成为市场发展的转折点。

 

三. 问题来了,个人中介、打游击的二房东、假房源众多的信息平台等问题如何明确?

目前租赁市场供应方主要由中介类普租、长租公寓、个人中介、二房东、房东直租等组织构成。按照此次征求意见稿中的条例来看,个人中介、二房东其实是处于监管空白区的,而他们也正是假房源、租赁纠纷、租金上涨的主要来源。 

从长期发展的角度来说,虽然整个征求意见稿明确了各方在租房市场上的权责利,但是针对个人中介、打游击的二房东等情况,征求意见稿并没有进一步进行解释和规制。那么,面对这一类产生的租房纠纷、租金上涨,应该如何进一步明确? 

需要提出的是,按照目前各大城市住房租赁市场实质上的发展阶段来看,个体中介、游击二房东、虚假房源的信息网站等仍然大量存在,强推租金指导价,容易出现“管了不需要管的,需要管的没管上”,再现“租房退的税都进了黑中介的口袋”。

同样的问题,在租金指导价方面,如何确定租金指导的价格?如何在兼顾市场发展的客观现实和公平的情况下,动态的调整租金指导价格,以及不同租赁模式下如何进行租金的明确等问题领域,征求意见稿也没有给出明确的规定,也需要在实践过程中给予进一步的确定。

租房个民生问题,而民生问题自然不能完全市场化,这是国家会进行租金监测、管控、甚至强制指导的必然性和公正性。

但是,租金价格影响因素多种多样,各大租房平台前后经过了进20年才差不多有了一套租金模型,在将来,随着保障性住房、集中式租住社区、商改租等各种新类型房源的大量面世,怎样让房东、运营企业、租客都满意,“指导价能不能指导得起”还是个大问题。

不过总体来说,被大力监管的专业租赁机构,则成为租客和业主更好的选择,毕竟强监管意味着经营正规,大大降低被骗、租房体验不好的概率。

这次的征求意见稿是一个非常好的尝试,对于整个住房租赁市场都有着非常重要的作用,其推出对于规范住房租赁市场的长期发展将会有相当积极的意义,未来伴随着《条例》的落地实施,整个住房租赁市场的规范化发展将更加值得我们期待,而长租公寓市场的规范化发展趋势也将更加显著。

 

 

 



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