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源于地产高于楼市,二八分化下的房地产下半场该向何处去?

随着八月的酷暑逐渐进入尾声,各大房地产企业的期中考试成绩单开始出炉,正如我们之前讨论过的,在这个所谓的房地产寒冬当中,房地产企业不仅没有出现业绩发展的衰退,甚至出现了众多不俗的表现,恒大、万科、融信、融创个个表现惊人,可以说房地产市场的马太效应已经进入了一个实质性阶段,在这个房地产市场的下半场中房地产企业到底该向何处去?未来的求生之路到底在哪里?

一、一个成绩亮眼的下半场开局

根据中国房地产报统计,截至8月23日,在已公布半年报数据的53家A股地产公司中,41家(占比77%)均实现了净利润同比增长,其中增幅在200%以上的有11家,增幅在100%以上的有20家。如此亮眼的成绩单,真心让人佩服中国房地产企业的强大业务发展能力,以这样的成绩开局,中国的房地产企业不可不谓之成功。

回顾过去中国房地产将近20年的发展历程,中国的房地产企业有着明显的三个特征,这就是资金密集、快速周转、高回报。的确,在强大的资金带动下,又快速周转带动了高杠杆,最终实现了房地产企业的高回报。这样的高回报在今年上半年的财报中可见一斑,仅以碧桂园和恒大为例:

碧桂园控股有限公司于8月21日披露的2018年中期业绩报告显示,截至6月30日,集团及其合营企业及联营公司,共实现合同销售金额约4124.9亿元,合同销售面积约4389万平方米,同比分别显著增长42.8%和36.1%,合同销售金额和销售面积继续领先行业。

8月28日,恒大发布2018年中期业绩,营业额实现3003.5亿元,同比增长59.8%;毛利润实现1088.6亿元,同比大增61.8%;核心利润为550.1亿元,同比上浮101.5%;净利润为530.3亿元,同比大增129.3%。

可以说,这些亮眼的成绩都是房地产上半场战略的重要产物,成绩虽好,下半场却该如何保持呢?我们无法否认的是,中国房地产市场的调控逐步"常态化",传统的住宅开发已经进入了低利润增长期,房地产企业面临着全面转型升级的迫切需求,只是到底该怎么做?

二、二八分化下的房地产下半场向何处去?

之前,我们已经下了结论,随着中国房地产市场逐步进入成熟阶段,房地产市场的集中度正在不断攀升,强者恒强已经成为主流,那我们不妨跟着巨头的步伐,以碧桂园为案例,看看房地产企业的下一步到底该怎么走?

1、降低压力巩固基础谋求转型

对于房地产产业来说,高进高出高举高打的高速发展时期已经逐渐进入尾声,房地产市场正在进入一个由高速向中高速增长的全面换挡期。各大房地产巨头都已经提出了控速转型的发展目标。

这就需要考验各大房企的内功,那么对于一家企业来说何谓内功?这就是其对资金与债务的控制水平:

在资金方面,不断扩充自身的资金流,增加资金对于市场流速降低的应对能力,这才是资金管理的根本。根据碧桂园的财报显示,2018年上半年,碧桂园销售现金回笼3360.2亿元,同比增长52.4%,可动用现金余额2099.1亿元,占总资产比例15%,另有约2813.9亿元银行授信额度尚未使用,如此充裕的资金才是房地产企业应对挑战的底气。

在负债层面,房地产企业"高负债、高周转"的传统模式已经被"房住不炒"的理念所打破,不断降低负债水平,降低杠杆率,让负债呈现出良性可持续发展,这不仅是响应国家政策的需要,更是提升企业市场竞争力的关键,市场上万达不惜大肆甩卖文旅产业以图降低负债水平,而碧桂园却是一个持续低负债的保持者,上市以来,连续11年将净借贷比率控制在70%以下,这种远低于行业平均水平的负债率的确让人惊叹。

所以,我们可以总结出房地产企业转型的第一个法门,在保持现金流足够充裕的同时实现负债水平的优化,为应对市场的变化打下扎实的基础。

2、积极顺应城镇化趋势做民生地产

随着经济的发展,城镇化水平必然不断增长,根据国家统计局的数据显示,截至2017年底中国的城镇化水平为58.52%,这与西方主要发达国家75%以上的城镇化水平尚有明显的距离。

从世界经济史的角度来看,中国还有至少2亿人需要从农村转移到城市,大量农村人口的城镇化转移亟待高品质的住房。与此同时,在房住不炒理念的影响下,大量的大学毕业生和城市转移人口都需要租房,中国人的租房时间开始被不断延长,大家对高品质租房的需求开始不断提升。

这个时候,房地产企业如果能够顺势而为无疑将会赶上另一个时代的风口,而碧桂园无疑则是这个风口的弄潮儿,碧桂园现已成立长租事业部,在北上广深以及武汉、厦门等一、二线城市筹备项目。上半年在建房间数已超过21000间,已获取项目的总房间数已超过24000间。年内预计能实现12个城市、46个项目同时开业。

所以,房地产企业转型的第二大法门其实也是呼之欲出,这就是积极顺应国家经济的发展趋势,以服务国家普惠战略为核心,真正提升中国人住房与租房条件,做普惠的房地产。

3、布局高科技产业推动房地产自动化

回溯过去十几年房地产市场的发展历程,我们就会发现,房地产市场高速蓬勃的发展为广大房地产企业提供了良好的发展机遇,如今"房住不炒"的理念已经贯彻实施,房地产市场的增速逐渐趋于平稳。这个时候,各大房地产企业纷纷选择了多元化的发展道路,比如说恒大布局了大健康产业,万达布局了金融产业, 这些布局无疑是一种有效的尝试。

但是,多元化的布局必须要有战略协同的配合,房地产产业作为产业链条最长的产业,其产业上下游本身就给多元化提供了良好的机遇,正如同碧桂园集团董事会主席杨国强在致投资者的一封信中充满激情地表示:"走出草莽,现代企业的可持续发展需要科学技术;实业报国,投身科技更是当然。"

碧桂园的多元化选择就是以房地产业务为核心,发展智能制造业,提升自动化水平。于是,2018年7月碧桂园正式进军机器人领域,宣布研发包括服务型机器人、特种机器人、核心零部件、自动引导运输车、物联网及人工智能、智能制造系统等,其产品布局包含烹饪机器人、巡检机器人、看护机器人、清洁机器人、建筑机器人、装修机器人、现代农业机器人、医疗机器人等。

诚然,房地产产业是一个人力资本密集型的产业类型,面对着中国人口红利逐渐衰退,人口老龄化程度不断提升的大背景下,房地产和机器人结合的设计不可不谓之精妙。布局高科技产业,这无疑给房地产企业打开了一扇全新的窗户。

4、攻占生活场景的房地产

未来的房地产企业不仅是建房售房那么简单,而是全面的渗入大家生活的方方面面,每一个生活场景都是房地产可以发力的方向,在互联网逐渐从线上走向线下的时代中,到底什么产业才能更好地承接互联网呢?市场给的答案是消费和生活。

相比于巨头林立的新零售消费战场,另一个大量消耗国民总时间的战场:生活场景却被大多数人所忽视,然而相比于其他企业,房地产企业自然而然具备着社区的天然优势,借助社区的优势可以成功化解生活场景的最后一公里难题。

在碧桂园的产业体系中,以"覆盖社区生活最后100米"为使命的凤凰优选已经面世,在今年6月举行了6省12城500家门店的店庆,并计划在年内开设至1500家门店。杨国强说,"希望能在全国开到两万家门店,让大家用更好的钱,买到健康、安全、口感好的食品和有益健康的日用品。"再配合碧桂园在农业上的布局,可以牢牢地掌控最重要的生活场景。

正所谓得场景者得天下,碧桂园对于场景的掌控无疑也是一张非常有力的王牌。

其实早在十几年前碧桂园就在广告语中写下了"给您一个五星级的家",这句脍炙人口的广告词也正在彰显着房地产下半场的发展方向,这就是房地产企业不再是房子的开发商,而是生活方式与生活场景的塑造者,是全面渗入生活方方面面的服务提供者,也许这才是房地产市场未来的发展趋势。

正如碧桂园杨国强主席在发布会上所言:只有安全与质量有保障才能成就百年企业。为了给业主提供安全、可靠、和谐、绿色的五星级的家,我将和全体员工兢兢业业,竭诚努力,恪尽职责,回馈时代与社会。

碧桂园这样的巨头转型,你看懂了吗?

作者:上游财经专家顾问,财经专栏作家,财经评论员。
首发微信公众号:江瀚视野观察(jianghanview)
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