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新华社质问公摊面积伤民,这么坑的公摊面积到底怎么来的?

最近,题为《买100平方米的房子只得70平方米,这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?》的文章在网络热传,引起了所有人的共鸣,很多人都会觉得在房价如此高的今天,为什么还会有公摊面积这么坑的东西?公摊面积到底是如何产生的?

新华社质问公摊面积伤民,如此坑的公摊面积究竟是怎么一回事?

一、被新华社诟病的公摊面积伤民

最近,新华社、新华每日电讯一同发文《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》,将公摊面积的讨论推上了风口浪尖,文中追问:既然国际上基本都是按套内面积计算房价,为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积?职能部门治理房地产行业乱象之时,能否回应公众关于公摊面积乱象的关切?

近年来,随着商品房价格攀升,部分开发商更利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力,不断推高公摊面积和公摊系数,使之快速上涨并超过了30%。2010年,山东高密某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%,使购房者很受伤。

公摊面积缺少标准、管理混乱,不仅会让消费者在购房时需支付更多房款,更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。而随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台,购房者遭遇到的不公还将进一步加剧,产生的各类矛盾也将愈发尖锐。

那么公摊面积到底是个什么东西?

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二、公摊面积的前世今生?

什么是公摊面积?几乎在中国,所有人买房都会面临一个非常奇怪的问题,这就是公摊面积问题,比如说一个朋友买房,假设他买的是90平米的房子,有可能他实际拿到手的房子可以居住的面积有可能只有70多平,甚至如果是高层电梯房的话,这个面积可能只有60多平,那么这么多面积的差额是什么呢?这就是公摊面积。

根据百度百科的定义,公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

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这就是意味着,不仅你家的面积,还有你家电梯的面积,楼道的面积,过道的面积,甚至门口保安王大爷那间保安室的面积都要计算到你家的建筑面积里面,你要为这些面积买单,基本上大多数朋友看到这里都有一种想骂人的冲动了吧。

那么,公摊面积到底是从何而来的呢?我们查阅了各种资料,关于公摊面积的来源几乎没有一个肯定的答案,但是全世界只有中国内地和中国香港地区使用公摊面积计算房屋面积,首先,按照建筑面积来计算房屋的价值,这基本上是一件古已有之的事情,当人类社会出现了私有制和私有住房之后,特别是出现了房屋买卖交易之后,就有丈量房屋面积来进行交易的先例了,这个历史可能已经有几千年的历史了。

其次,公摊面积到底是从何而来的呢?网上曾经有一种说法,公摊面积是李嘉诚在进行相关房地产开发的时候所采用的一种做法,后来被香港其他开发商所共用,这个说法是否可靠,我们难以判断,不过从我们查找到的资料可以发现,国内媒体上首次出现关于公摊面积的论述是1996年的一次法学期刊上出现的,涉及到一次法律官司,讲述的是1993年的一起房地产交易纠纷,那么我们可以这么理解,在1993年之前就已经有了公摊面积这个情况。

我们仔细追溯中国的房地产市场特别是商品房市场的发展历程,我们可以发现,在建国之后的相当长的一段时间之内,国内一直处于一个福利分房的时代,房子是由单位福利分给职工的,所以也就不可能有什么公摊面积这种说法。

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改革开放之后,各地开始探索在福利分房之外其他的房地产供应模式,于是才慢慢形成了商品房这个制度,根据瞭望智库的数据显示,1987年深圳从香港引进了土地招拍挂这个模式,1994年从香港引进楼花形成内地的房屋预售制度,而公摊面积根据瞭望智库的预计也非常有可能是从香港引进的,因为香港在2013年之前进行房屋销售的时候采用的就是建筑面积计算方式,也就是使用面积(套内建筑面积)+公摊面积的方式。自2013年1月1日起,香港实行住宅物业销售新规,要求地产代理在推销二手住宅时要先行提供物业单位的实用面积信息,然后才可有选择性地提供相关的建筑面积数据。同年4月29日《一手住宅物业销售条例》正式实施,新规扩展至一手新盘,若代理违规,最严重会被撤销牌照。香港房屋销售由此告别“建筑面积”时代。(注:香港的“实用面积”,相当于内地的套内建筑面积。)

但是,就是这个已经被香港地区所明令调整的公摊面积,却在内地被各大开发商堂而皇之的使用着。

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三、公摊面积为什么那么坑?

很多人乍一听,由于有了公摊面积的存在,就等于我们无形中支付了至少好几十平不属于我们的面积,开发商真是奸商,如果这么说有点错怪开发商了,因为无论是采用建筑面积来进行房价计算还是采用套内建筑面积进行房价计算其实都不会影响房地产的价格,原因就在于开发商的计价方式是将自己建楼的成本均摊到每套房子上面,无论你的建筑面积还是用室内建筑面积都是这个价格,唯一有差别的只是每平米均价而已。

那么,我们能否说开发商采用建筑面积计算就没有问题了呢?非也,开发商计算方式的问题在于:

一是公摊面积计算方式缺乏标准。公摊面积的计算一般都是各地自己决定,这也就直接导致了很多不良开发商在计算公摊面积的时候不是以一个公允的规则来计价,而是有意无意地想方设法增加公摊面积,从而达到自己赚钱更多的目的。

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二是公摊面积其实意味着高昂的未来费用。虽然从房价的角度来说,你用什么面积计算是影响不大的,但是实际上,未来的费用差距是非常巨大的,举例来说,北方地区的房子往往都会收取取暖费,取暖费的收取标准是什么呢?就是按照你房子的面积来计算的,但是实际上大家真正能使用暖气的面积只有室内的那个面积,这也就导致你每个月都要为那些不属于你的面积交着取暖费。此外,房产税征收在即,按照上海等试点城市的收法,也是按照面积征收,那么一旦房产税开征了,这就意味着大家要为了很多不属于自己的面积去交额外的税收,这不是坑又是什么呢?

其实,我们纵观世界大部分国家,大家采用的都是室内建筑面积作为房子计价的依据,完全没必要加上公摊面积这个东西,新华社既然发文明确质疑公摊面积伤民了,是不是也该到了处理一下这个历史遗留问题的时候了呢?

作者:上游财经专家顾问,财经专栏作家,财经评论员。

首发微信公众号:江瀚视野观察(jianghanview)

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