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上市痛苦,贷款艰难,房地产企业融资难靠什么拯救?

从去年新政以来,中国房地产企业已经进入了一个全新的房地产时代,房地产价格现在全国处于一个企稳的态势,“房子是用来住的,不是用来炒的”已经成为了一个全民公认的房地产事实,中国似乎已经进入了一个存量房的时代,全国存量市场已达180万亿元规模。北、上、深2016年二手房销售额分别是新房销售额的3.3,1.6和2.3倍。

随着租售并举政策的实施,大量的房地产企业,都开始进军租赁住房市场,房地产市场的洗牌似乎正在上演的过程中,从某种意义上来说,一个对于房地产企业的寒冬已经快要到来了,房地产企业到底能够通过什么实现自我救赎呢?

一、房地产企业的资金寒冬

最近,关于房地产企业融资的新闻可谓是层出不穷,12月11日晚间,碧桂园发布公告,撤回碧桂园物业A股上市申请。招股书显示,碧桂园物业与碧桂园地产业务存在多项关联交易,且实际控制人均为杨惠妍。不过,21世纪经济报道从接近碧桂园的人士处获悉,撤回物业上市申请,并非因为关联交易,而是碧桂园物业所具有的开发商背景使其难以过会。

根据21世纪经济报道的统计,房地产企业在今年可以说受到了A股市场的严格控制,无论是A股IPO新发上市还是再融资出现的问题都非常严重,在监管层严格管控的情况下,多家房地产企业的IPO或定增都没有获得通过。

在A股市场获取资金如此困难的时候,房地产企业的传统融资渠道商业银行又怎么样了呢?一方面,众所周知,商业银行在今年面临着较为严重的资金荒寒冬,今年上半年商业银行的资金来源就曾经出现了严重的资金荒,导致了6月份前后异常高额的资金利率,到了年底商业银行的情况似乎更加严重,存款余额减少了三万亿,给商业银行带来了较大的资金难题。另一方面,今年一季度末,人民银行首次将商业银行的表外理财资产增速纳入了广义信贷增速考核的范畴,用来约束商业银行表外资产的扩张速度,人民银行对于各家银行的央行宏观审慎管理评估体系(MPA)的考核是非常严格的,将涉及到银行的资本和杠杆情况,资产负债情况,流动性,定价行为等等14项指标进行深度考核,从而原先房地产企业常用的通过同业、委外、嵌套等方式对房地产企业的输血融资造成了巨大冲击。

可以说从2016年下半年开始,房地产企业的各融资渠道均受到全面限制,如银行开发贷,公司债,信托,私募等均已收紧,或利率高企。在这种情况下,房地产企业蓦然回首,发现自己突然进入了一个房地产的资金严重不足的时代,原先依靠杠杆融资实现房地产跨越式大发展的模式,在如今的情况下变得是那么的难以为继,房地产企业的资金寒冬似乎已经来临了。

二、房地产企业到底该如何自救?

面对着房地产企业的融资难题,房地产企业到底该如何自救呢?自救的途径一般情况下是两种方式:方式一海外融资,最近一段时间,很多房地产企业都选择海外融资的这一吸纳资金的方式,但是随着美联储加息缩表、美国政府减税等一系列的政策的实施,中国企业海外融资的成本不断上升,海外融资不再是一个好的选择,那么方式二就这么被引出来了,这就是资产证券化。

根据中国著名资产证券化专家周以升先生在《CMBS国际经验和中国实践》一书中的论述,对于中国房地产企业来说,面对着资产荒的困局,最好的解决方式无疑就是资产证券化了。

2016年国务院办公厅于发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号),明确提出:“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。”2017年7月《证监会、住建部等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房〔2017〕153号)也再次提出要推进“房地产投资信托基金(REITs)试点”。

9月12日,保利地产设立首单商业物业CMBS,发行规模35.30亿元,基础资产为广州两栋商业地产;招商蛇口则将CMBS应用于长租公寓。12月1日,其首单储架式长租公寓CMBS获深交所审议通过,发行规模60亿元。以CMBS、REITs为代表的资产证券化正在成为房地产企业的重要融资方式:仅以现阶段出现一定程度供给过剩的商业地产领域来说,CMBS的资产证券化有着一定的优势:

一是丰富商业地产融资工具的选择。与传统的商业地产抵押贷款相比,传统商业地产具有抵押率、贷款期限、资金用途、本金摊还、融资人股权结构等等一系列的严格控制,从而不能满足商业地产的经营需求。但是CMBS的融资规模可以高于传统的抵押贷款,一般可以放贷的比例能够达到物业估值的60%以上,而资金的使用更为灵活,从而降低了企业的融资难度。

二是房地产企业的融资成本低于银行信贷。商业银行在给房地产企业融资的时候,一般使用内部的审批审核方式给房地产企业授信,但是如果房地产企业是采用CMBS发行企业债券的话,通常采用的是簿记建档的模式进行竞价,这种竞价方式可以有效降低产品的融资成本,再通过结构化产品和债券分级,将有可能实现经济学上的差异化定价,从而降低融资成本。

三是更具市场流动性。作为一种资产证券化产品,是可以在交易所挂牌转让的,并且相比于单纯的债券性产品,资产证券化产品具有更好的市场流动性,投资者也会更加倾向于选择收益较为稳健,风控较好的资产证券化产品作为其投资标的。

四是不涉及产权的转移。对于房地产企业来说,最为看重的就是房子本身的保值增值,如果因为融资导致企业产权转移的话,对于房地产企业来说是得不偿失的,所以采用资产证券化产品是不需要进行产权的拆分或者转移的,所以房地产企业拥有了资产的所有权,这对资产未来保值增值有着较好的收益水平。

所以,面临着房地产企业的资金寒冬,资产证券化说不定正是一条可行的发展道路。

作者:江瀚,苏宁金融研究院特约研究员,财经专栏作家,财经评论员。

作者微信公众号:江瀚视野观察(jianghanview)

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