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一线城市房价首次下跌,房地产市场是假摔还是真跌?

从去年930新政以来,已经过去了快一年的时间,在这个时间内,中国的房地产市场几乎经历了一场从盛夏到寒冬的剧变,房地产市场的变化和调整几乎开创了中国自上个世纪90年代房改之后的新纪元,而回顾这一年的房地产调整,一份成绩单最终出炉了,9月18日,国家统计局发布数据显示,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续11个月回落,8月份比7月份分别回落3.8和3.7个百分点。这是29个月以来即2015年3月份以来首次出现的房价环比下跌。

值得关注的是这次房地产价格的统计是一线城市29个月来第一次房地产价格的下跌,这个对于中国房地产市场的标志性意义,可能远大于实际的数值,那么问题来了,这次一线城市房价的首次下跌可以认为房地产市场的拐点来了吗?

一、房价指数首次下跌的背后

一直以来,房地产价格都是大家关心的焦点,在长期的房地产市场上,房价似乎又一个魔咒,这就是一线热点城市的房地产价格一定不会跌。众所周知,在经济学的原理中,一件商品的价格是由供给和需求共同决定的,商品的价格是围绕其价值上下波动的,所以商品的价格会有上涨,一定也会有下跌,但是房地产似乎就是一个违背经济规律的BUG一样的存在,似乎所有的经济规律在房地产领域永远都不适用的,记得瀚哥之前一个朋友和我说,他有一些好朋友是国家专门研究房地产机构的专业研究人员,几乎每一年他们都在提示房地产的风险,但是每一年房价都在无可救药的上涨,很多人憋了好几年不敢买房,看到这样的态势,没办法迫不得已进入了房奴的队伍,加入了买房的大军。

房地产市场真的存在北上广永远涨吗?瀚哥一直都觉得北上广永远涨这个命题就是一个伪命题,任何商品都不存在价格永远上涨的情况,我们能够说之前的北上广一直上涨的情况中暗含着很多的深层内涵,其中重要的根源就是中国在过去的十年时间中一直处于城镇化的一个兴起阶段,大量的人口开始向城市转移,所以不少大城市尤其是北上广这些一线城市像吸铁石一样,将周围的人口、资源、资本向其中集聚,这种吸引形成了支撑中国城市房价的主要动力。

再加上,世界经济危机之后中国出现了较大的资产荒危机,富裕起来的中国人经历了几轮股市和资本市场的暴跌之后,越来越不相信证券市场能够带来的资本回报,而银行、货币基金的收益水平又实在太低,中国缺乏一个风险没有那么大,收益又相对较高的理财产品,所以很多人就将自己的目光集中到了房地产市场之上,所以形成了一轮又一轮排浪式的投资热潮。

在刚性需求和房地产投资的双重推动下,中国房地产形成了一波又一波的上涨潮,房地产的投机炒作的氛围愈演愈烈,面对着这种极有可能到来的灰犀牛事件,国家出动了四限战略,限购、限贷、限售、限价,通过多轮调控的组合拳,终于将房地产市场这头几乎要疯狂的疯牛给平息了下来,房地产回归居住属性的呼声日渐占据上风,此次一线城市房价指数的首次下跌就是代表着一线城市挤泡沫、去杠杆的成绩。

二、房地产市场将何去何从?

如今,让所有人揪心的房价终于开始出现下降了,这个标志性的意义让市场上出现了两个截然不同的声音,一个声音说此次的下降是房地产市场的一个转折点,具有非常重要的标志性意义,另一个声音说,这是一场楼市的假摔,不过是一次上涨过程中的回调而已。在我看来,房地产市场有着太多与传统商品不一样的地方,根据马克思的《资本论》第三卷,房地产市场之所以能够强劲的实现长期的上涨,还有一个更加深层的原因是土地的稀缺性,土地的区位价值让市中心的土地具备着其他地方远不可替代的因素,所以只要土地是长期稀缺的,那么房地产背后的土地价值就只有长期上涨的份,从而带动房地产市场的长期上涨。

所以,判断房地产市场的走势的一个重要因素就是判断其土地价值是否变化,我们就从这个角度来看看土地到底怎么回事?从狭义的角度来说,土地作为一种严重稀缺的商品其价值想要下跌可能是较为困难的,但是问题却在于土地的利用方式是否存在,举例来说,曾经英国伦敦的市中心土地相当有价值,大多数的人口都在向伦敦集中,然而导致了伦敦土地价格的快速上涨,市中心不仅拥挤而且房价高昂,生活极为不便,所以引发了人口的去中心化,人口开始向郊区城镇化发展,反而到了城市中心的空心化,虽然中国还没有到这样的地步,但是如果房价进一步上涨的话,这个城市空心化的概率将会快速提高。所以,我们可以根据这个基础判断一些未来楼市发展的趋势:

一是房屋租赁市场将会有着长足的发展。由于中心城区房地产的高价格,买不起房可能会成为大多数新进城市年轻人的常态,再加上“租售同权”、“租售并举”政策的实施,房子和其背后的福利将会逐步剥离,这个时候租赁市场将会迎来发展的机遇期,所以未来年轻人买房的数量将会下降,租房乃至于长期租房将有可能成为一种全新的选择。

二是房地产市场价格的平稳调整。在房地产价格领域来说,随着廉租房、长期租赁土地的普及,房地产市场的需求将会得到一定程度的分流,但是由于中心城区土地的稀缺性,中心城区房地产的价格将有可能逐渐恢复理性,但是想要出现暴跌的现象基本上难以做到,因为土地价值的保证。但是,之前由于学区等非土地因素产生的暴涨将会随着福利和房子的剥离,逐渐失去其支撑力,最终产生此类住房的价格的下降。此外,非城市中心地区如果之前有着非理性的上涨,随着房价泡沫的逐渐压缩将会出现房价下跌的现象,这点也是需要防范的。

三是炒房需求将会被进一步遏制。最近一段时间,商业银行对于房地产市场的信贷进一步缩紧,各大银行紧缩信贷的趋势将会继续,从资金面的角度来说,资金供应的不足,将会与政策调整一道进一步遏制炒房的需求,为房地产市场向居住属性回归作出贡献。

四是今年三四线城市上涨的态势将会呈现颓势。今年以来,由于一线城市房地产市场的从紧,有部分需求被从一线城市房地产市场挤出,从而导致了部分三四线城市房地产价格的上涨,但是随着各地政策的进一步从紧,原先挤出资本的后继乏力,三四线城市异常上涨的情况将会得到缓解,各个城市回归理性将会成为大趋势。

未来房地产市场既不会暴跌,也不会暴涨将会是大概率事件,房地产市场的进一步理性化将会成为趋势,一线城市房价指数第一次下跌,你怎么看呢?欢迎在评论区回复。

作者:江瀚,苏宁金融研究院特约研究员,财经专栏作家,财经评论员。

作者微信公众号:江瀚视野观察(jianghanview)

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