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房地产新政频出,我们怎么判断该不该买房?

如果问最近什么最红火?相信答案一定是房地产,从媒体的角度来说,房地产已经霸占了很多媒体多天的头版头条。去年930新政之后,一时之间各个城市的房地产市场骤然降温,时间一直持续到了2016年底,然而就在2017年初开春的时候,我们看到了新闻上又出现了很多连夜排队买房的新闻,一时间一些小道消息又在四处蔓延,到现在又是几十城的新政频发,在这个纷纷扰扰的市场上,其中有一个消息受到了广泛的关注,消息说:对于年轻人刚需来说,现在新政调控之下可能是最后的买房时机了。

看到这样的消息,瀚哥往往是一笑了之,毕竟瀚哥也一直在文章中强调,如果不是为了投资,仅仅为了居住的刚需房的话,什么时候都是买房最早的时机。当然话虽然可以这么说,但是很多朋友还是在问瀚哥现在适合买房吗?

瀚哥其实也没办法给予很正面的回答,因为房子受到地段、环境、设施、政策等等多重条件的影响,根本很难用一句话讲的清楚,不过瀚哥还是想说,虽然一句话说不明白,但是一些时机还是可以用于判断的,今天我们就来聊聊有哪些因素影响着买房的时机:

一、人口流入是房地产市场支撑的基础

一直以来,人口的流动都是大家关注的焦点,从中国人口红利来计算,学术界一直有一个说法,那就是2012年中国的人口红利出现了刘易斯拐点,什么叫刘易斯拐点呢?就是从数据上来看,从2012年开始中国的16-60岁劳动年龄人口的数量不是增加的,而是首先出现了减少。在人口红利减少的前提下,我们必须要认识到一件事,就是既然人口没有那么多了,所以房地产市场想要出现普遍性上涨几乎失去了基础,所以未来的房地产市场走势一定是人口流出的地方房地产价格平稳甚至下跌,人口流入的地方房地产价格上涨。

瀚哥的家乡合肥在2016年成为了中国房价涨幅最厉害的城市,究其根源作为一个合肥人,瀚哥看到的是最近几年来,合肥人口的快速流入,前几年行政区划的改变,让合肥拥有了原先巢湖市的大量土地和人口,而人口的快速集聚成为了支撑合肥房价走高的基础。

因此,想要知道你所在的城市房价会不会上涨,其实看人口的统计往往是最为基础的一个判断方式,未来随着中国城市化进程的不断加速,中小城市,小城镇的人口会呈现进一步流出的趋势,而大中型城市的人口则会流入,从区域上来看,中西部的人口,东北的人口都出现了向东南沿海流动的趋势,从而支撑着大城市服务业的进一步发达,而服务业的教育、医疗、文化、娱乐等等公共服务又成为了房价的重要影响因素,所以先看人口的流动,这一点非常关键。但大家也要注意,中国已经进入了一个老龄化的阶段,所以随着老年人口的增加,房地产普涨的基础正在消退,所以大家还需要注意,哪个城市年轻人多,哪个城市的房地产价格才有上升的空间。

二、钱会不会贬值将会是房地产的另一个指标

一直以来,房地产作为中国最大的投资品,一直都在扮演着货币蓄水池的作用,李迅雷教授曾经判断说,中国2011年之后的房价上涨主要是货币的现象,我们姑且不论这个判断是不是真的有道理,但是货币的确是确定房价的重要影响因素。

由于广义货币M2的快速增长,导致了中国在某种程度上出现了钱不值钱的问题,另一方面,由于资本市场并不发达,无论是股票、期货、基金等等理财方式其实都不是很景气,能够跑赢通胀的更没几个,在这样的资产荒的大背景下,房地产成为了唯一一个能够持续性跑赢通胀的投资品。

从最近主要生活产品价格上涨的额大趋势来看,货币的增速出现大规模下降的概率不大,所以房地产价格继续上涨的空间依然是存在的。我们能够看到的是,上个世纪八九十年代日本房地产价格暴涨的那个阶段,其主要原因就是广场协议之后,日元大量发行的后果,所以大家关心一下人民银行的货币政策,也是判断房价的核心要素。

三、城市产业结构确定了房地产市场的价格走势

说到产业结构,瀚哥不禁想起曾经一个朋友提出的问题,当时朋友在一次吃饭的时候问瀚哥,为什么苏州和上海两个城市的距离如此之近,居民人均收入水平也差距不大,但是两个城市的房价却有着巨大的差距呢?当时瀚哥给他的回复就是,这是两个产业结构截然不同的城市,上海是一个以高端服务业为核心的城市,无论是金融、医疗、贸易都是高端服务业的代表,据统计上海的服务业占比已经超过了70%,但是苏州却是一个制造业为核心的城市,产业结构的不同就导致其房地产价格的差距。

同理,在判断一个城市的房价会不会进一步上升,看看城市的产业结构就一目了然了,因为产业结构的差距,所以东莞的房价是不会超过深圳的房价的,而也是产业结构的不同,像深圳这种以高科技、创新服务产业为核心的城市房地产价格具备着高于广州这种以制造业为核心城市的基础。

总体来看,在房地产价格普涨时代过去之后,城市的产业结构在很大程度上都会影响着房价,因为房地产的价格不仅受到供需关系的影响,也反映了房地产的购房者对其购买地区经济发展水平,公共服务水平的预期,所以用股票的分析方法来看,房价在某种程度上就是对未来城市发展水平的一种预期而已。

四、政策也是当前必须要考虑的问题

除了人口、货币、产业结构这些非常宏观的考虑因素之外,政策也在深刻地影响着房地产的价格,从去年930新政开始,各地的房地产市场在政策的调节下可谓是瞬间降温,在短期内政策的调整的作用是非常显著的。并且从去年年底开始,国家高层就已经明确了“房子是用来住的,不是用来炒的”这一明确定义,在未来的一段时间来坚持这个定位不动摇已经成为了政策的主要基本面,合理引导房地产投资也成为了主要的政策方向。

从政策的角度来判断,房地产回归居住属性已经是大势所趋,既然如此如果是为了居住而购买的刚需房其实已经有了政策的直接支撑,这一点已经可以明确了。

从上面的四点我们可以判断,随着中国人口流动的大城市化集中,一二线大中型城市房地产价格的支撑基础是确定的,但是受到人口老龄化、产业转型升级、政策调控的影响,房地产价格想要进一步上涨恐怕并不容易。

因此,至少在2017年有一个判断是明确的:在人口净流入,产业结构合理的大中型城市,房地产价格在一定程度上有可能呈现出横盘走势。部分区位、基础设施不好的地区也存在价格回落的趋势。但是整体稳定将会是今年房地产的总基调。如果要买房的话,刚需房只要把握上面四个判断就可以确定了,但是具体到买哪个楼盘,建议还是具体情况具体判断。

作者:财经专栏作家,经济观察员,财经评论员。

作者微信公众号:江瀚视野观察(jianghanview)

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