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为什么很多城市经济很发达,房价却比不上北上广?

近来,瀚哥写了一些房地产的文章,得到了一些朋友的好评,有一个朋友在后台发微信问我一个问题,为什么很多城市的经济发展水平并不差,但是房价却依然和北上广差距很大,问问题的朋友给瀚哥举了几个例子,都是相近的城市,从经济发展水平来说,佛山、东莞和广州可以说是伯仲之间,苏州和上海的人均GDP也差距不大,几乎除了北京之外,上海、广州、深圳周边都有经济发展很好的城市,甚至人均收入、人均GDP也比较相似了,但是价格却还是差距很大。

瀚哥不得不承认,这个朋友问的问题很好,由于问题回答起来很复杂,瀚哥决定专门用一篇文章来回答这个问题。
一、什么是一线城市?

说到这些所谓经济发达的强二线城市和一线城市到底有什么差别,我们必须来好好解释一下什么才是一线城市。根据百度百科的定义,所谓一线城市指的是:“在全国政治、经济等社会活动中处于重要地位并具有主导作用和辐射带动能力的大都市。其主要体现在城市发展水平、综合经济实力、辐射带动能力、对人才吸引力、信息交流能力、国际竞争能力、科技创新能力、交通通达能力等各层面,一线城市在生产、服务、金融、创新、流通、综合商业指数等全国社会活动中起到引领和辐射等主导功能。”

这些所谓的形容词实在是太复杂,不仅大家看的眼晕,瀚哥看的也头疼,既然官方解释向来不怎么说人话,瀚哥还是和大家好好的聊聊,到底什么才是一线城市。不知道大家发现了没有,其实一线城市并非一种学术规范,你查遍了经济学大辞典也不可能查到所谓一线城市的定义,这就是为什么在百度百科这样的互联网词典中,一线城市的定义会是这么的晦涩难懂。
瀚哥,认为之所以北上广深四城能够被称为一线城市,其中有着深刻的内涵。称他们为一线城市的原因有以下几个方面:

一是一线城市往往拥有悠久的历史。大家都知道,我们现在的一线城市,往往在历史上就是非常重要的经济中心,北京毋庸置疑,这是我国的首都,并且是从辽代开始,经历了辽、金、元、明、清几近上千年的首都,在这样的大环境下,悠久的历史让其奠定了深厚的文化内涵和底蕴,这些底蕴让他具有巨大的潜能。上海自1840年鸦片战争开始,就是中国接受西方文化的前沿口岸,可以说现代意义上的中国对外开放就源自于上海,这种历史是大多数城市所不具备的。再说广州,广州自古就是著名的通商关口,在清朝更是鸦片战争之前唯一的通商口岸,这种商业文明的基础几乎是无可附加的。再说深圳,虽然深圳是一个小渔村,但是这个小渔村却是依靠着香港存在的,所以深圳的历史需要与英国租借香港牵上关系。所谓一线城市在瀚哥看来都需要拥有着深刻的商业历史,正是这种商业历史让一线城市具备了其他城市难以比拟的底蕴。曾经有人对瀚哥说,在上海这座几乎一百多年来都没房价降价的地方,房地产的价格不涨都是奇怪了。

二是一线城市都是特殊的中心。一线城市往往在发展的过程中并不止是经济一方面的作用,更是多重特殊附加价值的产物,任何一个一线城市,想成为一线绝不是经济发展就能够那么简单解决的事情,北京是全国的政治文化中心,是所有的政策出发之地,在这样的大背景下,政策与机会可以说是相辅相成,因此在北京往往具有着比其他所有地方更丰富的政策优势,机遇优势。上海是全国的金融中心,经济想要发展,离不开金融的作用,只有良好的金融才能够像血液一样促进经济的繁荣。广州是全国的商业中心,中国历史五千年商业可谓是富可敌国的代表,而广州商业中心的地位可以说是无法取代。深圳则是中国最主要的创新中心,在这个时代得创新者得天下,有了创新创意才能够引领时代发展的潮流。这些中心才是一线城市的附加价值,这些附加价值最终决定了城市的地位。

特殊的中心地位,代表着特殊的经济价值,更是政策资源的集中洼地,当所有的政策资源都在向一线城市集中的时候,一线城市想不发展都很难。
二、为什么一线城市的房价会远超二线城市

既然说完了一线城市,我们再回过头来说房价问题,为什么二线城市无论怎么发展,他的房价都还是和相邻的一线城市有差距呢?原因在于,大家买房的心理究竟是什么?因为只要一个地方经济发展很快,将有可能出很多的富人,甚至人均GDP,人均收入都很高,但是房地产的价格绝不是人均收入或者单纯的经济发展所能够决定的。

这就要说到房地产价格的一个主要决定因素了,大家的心理预期。根据经济学的理论,一个产品的价格除了其本身的价值之外,还受到大家的心理预期的影响,以股市为例,当所有人都看涨的时候,股市的指数不涨都难,因为所有人都看涨,也就意味着所有人都会愿意去为股市买单,牛市其实就是大家集体心理预期看涨的结果。
同样,我们再来看楼市,楼市的价格除了其本身的成本,地段这些刚性因素之外,还受到大家心理预期的影响,为什么前几年房地产的价格如此上涨,其中一个重要的根源就是中国人缺乏投资品,楼市可以说是唯一的稳定投资品。这就像一个击鼓传花的游戏,当所有人都认为这个鼓点会一直继续下去的时候,那么就没有人会在意这个花会不会传到我的手中。

而且,房地产的价格越高,大家的心理预期就会越高,那么需要买房的人都会迫不及待的去买房,因为如果不买,可能再涨就买不起了,这就是一轮轮的波浪推高的房地产价格。而组成这个波浪的每一个浪花则是被心理预期驱使的我们每一个个人。

当大家明白了这个原理之后就能够理解为什么二线城市的经济发展水平说不定已经和一线城市价格差距不大,价格还会差距很大呢?因为一线城市具有了太多二线城市不具备的附加价值和发展潜能,这些都潜移默化地形成了大多数人的心理预期,在这样的心理预期下,大家都明白一线城市的价值还是高于二线城市,所以除非二线城市通过特殊的机缘或者政策条件成为了新出现的一线城市,只要这一点没有出现,其房地产的价格就很难全面超过一线城市。
明白了房地产价格的形成因素,大家对这个问题不知道有没有自己的答案了呢?

作者:财经专栏作家,金融分析师,经济观察员,财经评论员。

作者微信公众号:江瀚视野观察(jianghanview)

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