时间过得而很快，又是一年新春佳节，当大家都沉浸在节日的欢庆气氛中的时候，瀚哥我也从日常打拼的魔都回到了阔别已久的故乡，在故乡的日子是那么的惬意，没有生活的压力，没有工作的烦扰，没有让人窒息的雾霾，有的只是小城市的安静祥和，但是在这座江左的故乡小城，却让我体会到了很多不一样的东西。

一、春节来自故乡的故事

回到故乡的前两天是惬意舒适的，但是第三条却出现了让人意外的现象，毕竟要在故乡呆上一周的时间，和家中老人的生活习惯还是大不相同，总要买点自己合适的生活用品，走上街头，看到了红红火火的餐饮店，看到了鳞次栉比的药店，但是楼下的超市不见，街边的杂货铺找不到了，甚至走了好几公里，都找不到一个卖衣服的地方。原先超市、杂货铺在的地方都打上了”旺铺出租“的招牌，却看不到什么人，商业地产显得一片萧条。

兜兜转转走了好几圈，只得沮丧的回到家中，问问家中的老人。

问：楼下的超市呢？周围的几家便利店和大超市呢？

答：楼下的超市早就关门倒闭了，那几家便利店和大超市都因为经营不善最近两年都逐渐关门了。

问：街角老王家的杂货铺呢？

答：老王过世之后，没人经营，儿子都不在我们这了，也就歇业了。

问：那这个城市还有能买生活用品的地方吗？

答：有，五公里外还有一家超市，算是现在仅存的超市了。

问：那你们平时都去那么远的地方买东西？

答：大部分的东西都网购，实在买不到的才去超市逛逛，反正周围都有菜场，日常的生活必需品都能买得到。

直到默默无语的结束了这段询问，瀚哥我过了好久才缓过气来，原来电商对于商业地产的冲击远不是一线城市表现的那么含情脉脉，而是赤裸裸的直接冲击，放眼整个小城，基本上不是餐饮店就是药店，因为这些都还不是网购所能够替代的，于是我们不得不来认真思考一个问题，三四线城市的商业地产到底怎么了？

二、逐渐退化衰落的商业地产

曾几何时，三四线城市是商业地产心中的香饽饽，在一二线城市杀的你死我活的商业地产商们，在经济发展的大趋势下，逐渐将眼光瞄准了三四线城市，于是各类的房产公司开始集火三四线城市，特别再加上各地招商引资政策的优惠，一时间各地的商业地产如同雨过春笋一样发展起来，甚至像瀚哥老家这样的小县城最多的时候都集中了有华润苏果、大润发、沃尔玛等等近十家大型卖场。

这些卖场最早的时候的确是人头攒动，当地人的日常生活常用语都会是：到某某卖场去……这个时候的商业地产可谓是红红火火。但是，花无百日好，当热潮过去之后，三四线小城市卖场几乎都陷入了一种被动，甚至逐渐陷入了关店潮。笔者经过调研，觉得商业地产在三四线城市的溃退主要有以下的原因：

一是消费者结构的两级分化。以前，大家都习惯于在本地消费，在本地交流，但是随着经济的发展，人们收入水平的提高，越来越多的家庭拥有了私家车，而日益方便的高铁，则更快的将城市融为一体。这就出现了所谓消费者两极分化的问题，三四线城市的消费者虽然不同于一二线大城市的人们，但是从消费的本质上来说，却并无差异。高端的消费者，即使在三四线城市居住，但是便利的交通让他们的选择范围日趋广阔，既然，开车一两个小时范围内有着更好的中心城市，我为什么要留在本地小城消费。而大型耐用消费品，完全都可以去一年数次去北上广等大城市扫货，如果需要出个国门去趟日本、法国都不是难事。而大众消费者呢？最近的生活成本逐渐高升，而电子商务却是日渐发达，那么同样的商品我与其去大卖场不如去网上，在本地消费的动力和欲望都在减少，从而形成了消费者的两极分化。

二是年轻人的大量离开。随着经济的发展，城镇化水平的逐步提高，现在的人口流动趋势正在从所谓的中西部向东部沿海城市流动，从农村向城市流动，从三四线向一二线大城市流动。在发达的交通水平面前，原本发生在农村的空心化现象正在向三四线小城市蔓延。大量的年轻人选择离开了城市，前往1-2个小时只能可以到达的大城市去，对于商业地产来说，最发达的消费群体往往就是20-40岁的中青年人群，他们的金钱赚取能力最强，消费动机最足，自然更愿意去消费，从而推动商业地产的发展，但是现在由于人口大量流出三四线小城市，城市常住人口中的平均年龄不断提升，在不少城市的统计数据中20-40岁的中青年占比是逐渐低于一二线城市的，并且还处于逐年递减的状态，最终的结果就是三四线城市的消费活力不足，商业地产不景气。

三是消费者的不断审美疲劳。前几年，受到优惠措施的影响，很多商业地产开始纷纷涌入三四线小城市，虽然大卖场、金融中心、CBD很多，但是三四线城市的常住人口却普遍在100万以下，消费基础并不雄厚，再加上经济发展的不甚景气，人们收入水平的提高速度有限，在短时间涌入多家商业地产的商业综合体，必然导致了局部的供给过剩现象。过多的商业地产涌入让本来人就不多的小城市陷入了一种选择困难症，这家卖场开业酬宾，那家卖场打折促销，大家的消费习惯都逐渐被养刁了，甚至出现了审美疲劳，很多做商业地产的朋友就会发现，一促销就有顾客，不促销消费量就断崖式下跌，结果就是赔本赚吆喝，根本赚不到钱。

四是互联网电子商务的冲击。如果说在一线大城市，马云对于商业地产的冲击仅仅是冲击的话，对于三四线城市就简直是替代了，因为相比于一线大城市，三四线小城市的居民对于价格的敏感度更高，本来买东西的时候就会货比三家，既然已经有了比货比三家更便宜的比价方式，再加上物流水平的逐渐提升，很多电商买了东西当天就能配送到家。于是很多人都开始将自己的消费习惯从线下搬到了线上，这种消费习惯的迁移，让商业地产的生存基础逐渐削弱，成为了电商的牺牲品。

在上面四个因素的共同影响下，很多三四线城市的商业地产陷入了一种死循环，发展逐渐萎缩，却又无可奈何？

作者：财经专栏作家，金融分析师，经济观察员，财经评论员。

 

作者微信公众号：江瀚视野观察（jianghanview)