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美国房地产崩盘是如何让每个购房家庭沦为赤贫的?

当川普当选美国新一任总统的时候,大家都在讨论川普那鸡毛式的发型,超模风范的女儿与夫人,以及高额的资产,富丽堂皇堪比皇宫的房子。但是,大家知道吗?作为新一任美国总统的川普却同时是美国最大的房地产开发商,而美国房地产的危机曾经颠覆了美国整个购房阶层,让一大批人从此沦为赤贫。

根据普林斯顿大学的著名金融教授阿蒂夫·迈恩在其著名专著《房债》中提出:以房地产信贷所构成的家庭债务成为了经济萧条期间掠夺美国人民,让美国家庭沦为赤贫的主要罪魁祸首。

那么,就让我们来回顾一下当年的美国危机吧。

一、由分期抵押贷款打开的潘多拉魔盒

说到房子,相信只要是买过房子的朋友都知道,作为全世界价格最高的投资品之一,对于大部分人而言,全款买房都不是一件容易的事情,那没有那么多钱怎么办呢?相信很多朋友都会和我说,贷款呗!

我们就从贷款来说起,早在一百多年前,世界金融还没有今天这么发达,当时大多数人买东西的主要工具就是现金,这个时候大批的工厂面临着这样的难题,这就是生产出的大额消费品,比如说缝纫机、洗衣机、汽车这样的东西都卖不出,因为大部分想买的人买不起,有钱的人又不会买那么多,一个人如果想买这些东西往往要攒钱很多年。于是,为了刺激消费,美国I.M.Singer公司开创性的想出了分期付款方案来让现在没有钱的消费者可以买得起需要的东西,此举一经推出就获得了大量女性消费者的追捧,分期付款由此走入了美国人的视野。

到了1920年前后,分期付款已经成为了美国的主流消费方式,1924年的时候美国汽车消费分期已经占据了50%以上,到了1930年,60-75%的汽车都由分期付款购买,80-90%的家居、75%的洗碗机、75%的录音机、80%的留声机都由分期付款购买。

之后,美国的房地产开发商发现了商机,相比于汽车、留声机、录音机、洗碗机这样的东西,房地产明显比他们更适合分期付款,于是基于房地产的分期付款就此产生了,但是由于房地产的价值很高,即使是富有的房地产开发商也难以做到每一套房子的垫付,因此他们引入了银行,由购房者将房子抵押给银行,从银行贷到贷款用来支付房地产的高价,在这个循环里面,储蓄不够的购房者得到了房子,银行放出了贷款,而开发商则因此获得了现金的收入,多么完美的一套设计啊!

的确,这套设计从金融的角度来说堪称完美,这整套设计在经济发达,房地产价格一路上行的时候是个几乎完美的设计,在美国对于很多美国人而言,他们所拥有的房屋资产是其唯一的财富储备,美国人都指望着房子来给他们提供退休保障或者支付孩子读大学的教育费用。但是,所有人都没有考虑过,房地产下跌带来的问题。

二、由房地产崩盘带来的一场风暴

自上个世纪90年代以来,在克林顿总统的执政期间,连续120多个月美国经济保持了持续的高速增长,就业人数不断增加,失业率稳步下降,到了1998年的时候美国失业率降到4.3%的30年来历史最低水平,出口贸易增长强劲,甚至超过了日本和大多数西欧发达国家。尽管在21世纪初出现了所谓的互联网泡沫危机,但是这个危机在很短时间内就被抚平,对于大多数美国人的影响都不大。

经历了经济的持续高速增长,美国人都很开心,因为大家都开始有钱了,于是有钱的美国人开始了自己最重要的资产配置历程:买房,众所周知,美国人的储蓄率不高,买房这种高支出活动怎么办呢?很简单,贷款嘛。于是大量的美国人开始了贷款买房的历程,而以房地美、房利美为代表的美国房地产企业更是给出了极低的房地产首付比例,最低的时候不到10%,甚至某些项目是零首付。当时的美国房地产一片欣欣向荣,所有人都仿佛沉浸在幸福的生活中。

当时的美国家庭资产主要由两个方面组成:金融资产和房屋资产。金融资产包括股票、债券、支票和储蓄,但是由于美国人缺乏储蓄意识,所以拥有金融资产的人并不太多,截至2006年底,房屋资产是90%美国家庭资产的主要组成部分,而房地产相关的债务则占据了美国居民所有债务的80%以上。

举例来说,如果一个房地产的所有者利用8万美元的住房抵押贷款购买了一套价值10万美元的房子,那么购房者自己所有的自有资产只有2万美元,也就是他付出的首付,当房价处于上涨阶段的时候,那么一切都万事大吉,但是一旦房价下跌,下地了20%的话,那么他将损失他的所有投资,也就是2万美元,而银行的抵押则还没有损失,如果这个时候购房者将房子卖掉的话,那么他所得到的八万没有将会全部用来支付给银行的抵押贷款,而他则将一无所有,但是这个还是好的情况。如果房价快速下降30%的话,那么他不仅一无所有他还倒欠银行一万美元。所以,对于贷款买房的人来说,如果出现了还不起房贷的情况,那么不仅仅有可能他的房子会被银行没收,甚至他还会欠上银行的巨额债务。

在2007年的时候,大多数美国的购房者他们的首付比例都是20%左右,更低的还有10%甚至5%的情况,这个时候大部分的美国购房者都没有意识到他们除了欠银行高额房贷之外,他们还是在一个高杠杆的情况下欠着银行的钱,20%的首付就意味着5倍的高杠杆,10%的首付这个杠杆比例就会上升到10倍,而5%的首付则意味着20倍的超高杠杆。我们前面说过了,对于大部分的美国人而言大家都是没有储蓄的,在高杠杆、高房屋风险以及缺乏金融资产的统一影响下,一旦出现问题意味着对于家庭来说是毁灭性的打击。所以在2006-2009年期间,全美房价下跌超过30%,并且一直保持在低位,从2007年到2010年,只要贷款买房的美国家庭其资产从平均的三万美元下跌到的了几乎为零。在这一轮房地产价格下跌过程中,美国家庭从1992年到2007年积累的几乎所有财富都被完全吞噬掉了。

而对于富人而言,由于其贷款买房的并不多,所以房地产价格的下跌对他们来说还是在可以接受的范围之内,于是在美国房地产价格的下跌浪潮中,穷人失去了一切,而富人则相对好得多。在2006年的时候,全美前10%的家庭占据着美国财富的60%,而到了2010年的时候全美前10%的家庭占据了美国财富的74%,房地产让富人依旧富足,让穷人一无所有。

从这段触目惊心的历史中,我们可以看到,当一个国家的国民财富过度依赖于房地产,而其购买房产又是来源于抵押贷款的时候,那么这种房地产债务将会形成一个疯狂的财富掠夺杠杆,当房地产价格下跌,将会让穷人一无所有,甚至背负起巨大的债务。

作者:烽火台资本特约经济学家、金融研究员、经济观察员,从事互联网金融与产业经济研究多年,兼任《理财》杂志、《中国经营报》、《金融界》、《和讯》、《LinkedIn》专栏作家,简书签约作者,中信、华章等出版集团特约书评专家,21世纪经济报道、每日经济新闻等十余家财经媒体特约评论员与撰稿人。

作者微信公众号:江瀚视野观察(jianghanview)

 
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