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房价涨疯了,那到底该不该买房?弄懂这三个问题你就有答案了

文/慕容随风

图/来自网络

笔者最近以来写了很多的文章,写过当前的贫穷,写过我们生活的焦虑,写过房地产的泡沫,因此很多的朋友在我的后台留言,问我要不要投资房地产?要不要买房?买哪个小区的合适?

这个问题很难回答,房子除了对于国民老公王思聪来说不算个事,对其他任何人来说都是一个重要的投资品,买房肯定是一个非常大额的投资,并且各地的行情不同,各地小区的地段不同,各种问题错综复杂,即使是最有名的房地产专家都难以给大家一个明确的答复,笔者同样无法给大家一个确切的答案,但是有一些关键性的问题,我觉得有必要和大家一起交流一下,也许会对大家买房有着或多或少的帮助。

当你把这些问题都弄清楚的时候,也许也就有了该不该买房的答案了。

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一、什么样的人该买房?

随着去年股票市场的暴涨暴跌,今年的股票熔断,以及之后飞涨的各地房价,股市与楼市无疑成为了中国人日常生活中最为关注的两大话题,有一个现象在大家对楼市、股市的讨论中非常普遍,这就是:为什么股市跌了所有的人都不高兴,而房价涨了大家还是不高兴呢?

最近在著名财经投资家杨天南的专著《一个投资家的20年》中这个问题被专门提出来过,杨先生认为人们真正关心的是:房子天天在涨,希望房价可以跌下来一些再买,没想到越等房价越涨,但是工资却是不涨,最终结果是买不起房的人越来越买不起房了。

那面对着日益高涨的楼市,每次开盘人群都像釜山行中的丧尸出行一样蜂拥而至,深圳88万元6平米的超迷你户型被炒上了天,甚至有上市公司通过卖了两套房就实现了保壳,可见房地产的魅力之大,但是因为房价的高涨,所有人都在犹豫了,到底该不该买房?

笔者就借用杨天南先生的观点加上自己的一些见解,提出了三个指标,大家看看自己符不符合这三个指标,再说你要不要买房:

一是你到底有没有居住的需求?

这个才是房地产的关键,什么叫居住的需求呢?对于房子而言,其最主要的功能是住,从住的角度出发,它要满足每个购房者的第一要求就是居住。一个人如果在一座城市的居住时间超过了3年,基本上就算有了居住的需求。当然,如果有结婚的需求,即使不一定有3年的居住预期,但房子成为了丈母娘的刚需那么就是标准的居住需求了。如果你3个月之后要换去别的城市工作,或者去出国留学,又或者有计划会被公司下派去别的地方,那么居住的需求就需要一定的思考了。

二是你是否有一定的经济基础?

对于房地产而言,房子在中国绝对是高额投资品,买房对于大多数人而言需要投入少则几年多则几十年的积蓄,这就要求买房一定是有经济基础的行为,像最近网上很火的上海小夫妻转卖房子、每个月还房贷10万的新闻,无论其真实性如何都不是一种理性的行为。对于大多数人而言,买房的经济基础意味着你要有一定的能力支付首付,并且每个月所需要还的房贷必须要能还得起,还不能太大的影响自身的生活。

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三是你是不是一个能够承受风险的投资者?

前两个的说的标准是针对大多数人以刚需或者改善型需求为主的人的,有居住的需求、有经济的基础就可以考虑来出手买房了。那第三点则是针对投资者,因为以投资为目的买房是一种非常大的高风险行为,因为房子作为投资品,其最大的问题就是流动性极差。一套房子即使你赚到了钱也是纸面上的价格,其变现是一个异常复杂的过程,好在中国这么多年很少有房地产价格下跌的现象,所以相对而言大家对于投资的风险体会不深。但是,经历过海南房地产泡沫或者听说过日本房地产危机的人,相信都有所耳闻,由于房子的低流动性,所以一旦房地产价格崩盘就基本意味着没有什么可能能出手逃离。

因此,这三个标准就是,如果你是刚需的第一套房,或者改善型需求的置换房,那么只要你符合第一二条标准就可以考虑,如果要投资房地产,那么请看第三条标准。

二、房价到底会不会下跌?

这个问题,基本上快是所有房地产的核心问题了,看遍了房地产的疯狂上涨,看到了去年以来中国股市的疯狂探底,于是有很多人抛出了这样的论断,去年的股市就是今年的楼市,楼市这样疯涨肯定要崩盘的。

笔者不敢说楼市会不会崩盘,因为房地产就像我们每天买的生活必需品一样是一种商品,既然是一种商品,商品的价格就必然会围绕着它的价值波动,所以房地产的价格肯定有涨也会有跌,只是因为一个特殊的原因导致中国的房价这么多年来并没有下跌过,这个原因就是土地

因为房地产的价格不止是房子本身的价格,还要加上土地的价格,由于中国这些年来的城镇化速度不断加速,城市的发展不断扩张,所以导致了土地的价格开始了真正的疯涨,所以房价涨的根源不是房子升值,而是土地升值,因为相对于其他商品可以大量生产而言,每一块土地都是独一无二,都是不可复制的,因为这种稀缺性,所以导致了土地的价格会快速上涨,从而带动了房价的上涨。

从历史上来看,房子的价格在什么时候会下跌呢?无论是1929年的经济大萧条,还是日本的经济泡沫,房价下跌的标准只有一个,那就是城市的发展停滞了,那么判断一个城市的房价会不会下跌只要看看你觉得你所在的这座城市未来发展会不会停滞,假设一个只有几十万人口的小城市,却建造了几百万人居住的房子,那么这里会不会下跌呢?不一定,因为只要这座城市的发展速度是对房子有这个需求的,那么房价就不会下跌。

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笔者曾经在实地调研中听到过一个故事,在中国西南有一座风景秀丽的城市,虽然不是核心城市却景色美丽,于是大量周围大城市的居民跑去买房,房价一路高涨,结果某一天市政府将隔壁城市的一座大型钢铁基地搬到了城市,结果房价应声下跌几乎腰斩,由于污染导致风景不再成为了城市的吸引因素,最终导致这座城市的房价大跌,城市发展停滞。

所以,房价会不会下跌主要看城市的发展状况,但是有一个经验几乎是成立的,这就是不管在什么时候买房,你都不会觉得便宜,看看最近三十年的报纸,似乎什么时候都有房价已经高到没人能买得起的新闻了,现在的高房价让我们买不起,十年前的高房价一样觉得买不起,甚至三十年前的也是如此,“需要100年才能买上房”这句话仿佛穿越了几十年一样经常出现。但是我们回头看看,三十年前,二十年前,甚至十年前的房价都是太便宜了,为什么我们当时不去买呢?可以说,只要买房就很难买到便宜的房子,所以买房等房价下跌似乎是一个伪命题。

那我不买房是不是就不会遭受房地产泡沫的冲击了呢?很抱歉的告诉你,根本不会,因为如果房地产出现了系统性风险,房价全面下跌的话,那么无论你买房还是不买房你都会受到经济不景气的冲击,如果有房的话好在还有一个可以安身立命的居所,如果没房的话,股市、汇市、理财在经济危机中的贬值速度依然会超过房子的,所以无论买房还是不买房,经济下跌的时候危险是几乎没有差别的。那么要不要买房,请回到问题一。

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三、是不是无贷一身轻?

中国人受到传统观念的影响,一直觉得欠债不是一种好的生活方式,任何人买房的时候都会碰到一个这样的问题,那就是全款还是贷款?如果是贷款,首付几成合适?于是很多坚信无贷一身轻的朋友,宁愿向亲朋好友借遍了钱,也不愿意向银行借钱,必须要全款买房。每次听说这样的故事,笔者往往有些哭笑不得,难道银行就是洪水猛兽了吗?非也。

因为,正如笔者前几篇文章专门写过的,中国现在正在处于一个实质上的负利率时代,在这个特殊的大背景下,欠银行贷款恐怕并不是一件坏事,这个的原因是:

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一是通货膨胀让你的存款在变成纸。

可以查到,现在整存整取的一年期定期存款利率是1.5%,但是我们的通货膨胀水平却是高于这个定期存款利率的,这就意味着只要把钱存进银行就是钱变成纸的过程,另一个角度来说,今天的一百块钱在明天可能就不值100块,在一个月后可能就只值90块,既然如此,我们向银行贷的钱现在拿到的是真金白银,但是未来只要用变成纸的贬值后的钱去还就好了。

二是贷款利率的水平相对最低。

现在5年以上的商业贷款利率只有4.9%,公积金贷款利率更低只有3.25%,现在一般情况下不少银行还是能够有贷款利率优惠的,一般情况的组合贷利率水平也就4.5%左右,只要你能够找到4.5%以上收益的理财产品,那么向银行贷款就不算吃亏。

举一个极端的例子,1937年的时候,抗日战争爆发了,著名上海青帮大亨杜月笙为了支持抗战向银行贷款400万元,用于购买飞机支援前线,当时杜月笙的三鑫公司可以说是上海最赚钱的企业,一年的利润只有5万元,所有人都担心这笔钱怎么都不可能还上。杜月笙却表示,不就是欠银行钱嘛,有什么担心的。正如杜月笙所料的是,等8年抗战胜利之后,由于长期的负利率和货币贬值,可能上海任何一个工人一个月的工资都有400万了,400万就成了一个可以忽略的小数字,杜月笙轻松的还上了这笔贷款。

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可以说除了借房贷以外,基本上任何人都难以从银行贷款到如此巨额的资金,可以说是由银行帮你对抵消通货膨胀的风险,何乐而不为呢?

因此,在目前的房贷条件和低利率条件下,只要自己能够承受起房贷的压力,贷款的时间越长金额越多无疑是越有利的。当然这个不是可以一概而论,如果出现通货紧缩,人民银行开始增加利息,那么需要另外考虑。但是在现在的情况来看,通货膨胀与低利率在未来的一段时间内会是大概率事件,所以这个时候欠房贷不是一件坏事。

最后,对于无数的朋友所头疼的房地产问题,我的建议是根据你自身的情况,对比上述的建议,请自行判断。

作者:战略研究员,从事互联网金融与产业经济研究多年,兼任《理财》杂志、《亚太日报》专栏作家,简书签约作者,中信、华章等出版集团特约书评专家,中国经营报、每日经济新闻等十余家财经媒体特约评论员与撰稿人。

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