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从2005年的房地产发展“国八条”开始,国家已经有针对性的对房地产开展全国性调控不下15次了,但是让人困惑的是:房地产调控越控越严,房地产价格越涨越高,扣除相关通货膨胀因素之外,仿佛十年间房地产已经成为了中国最有效的投资品。

与跌跌不休,牛熊交替的股市相比,房地产多年长期上涨的趋势,几乎给中国所有家庭的资产加了杠杆,似乎每个家庭都因此变得富有了。

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房地产带来的虚拟“财富”幻觉

但是事实真的是如此吗?房地产真的是中国人的财富组成吗?其实不然,根据马克思的地租理论,一个房子的价格等于房子本身和其所在土地的价格之和,所以我们看到的房地产价格的上涨,其实并不是房子的价格上涨,因为单纯从房屋而言越旧的房子折旧就越厉害,房价的上涨其实就是土地价格的上涨,从这个理论逻辑出发来看,其实房价上涨所带来的财富增值具有很大的水分,这是因为在我国土地的所有权并不是个人私有,而是由国家所有,所以个人拥有的不是房子土地的所有权只有使用权,从这个角度来说,一个不断贬值的房子再加上不断缩水的使用权期限,中国的房地产说是中国家庭的财富似乎有些牵强。

因为我国从90年代末期才开始取消福利分房,大部分的房地产确权工作都是在2000年之后才开始明确的,所以对于一个至少还有50年以上产权的房子而言,它由于使用权期限减少带来的问题还不明显。正如今年三四月份沸沸扬扬的温州房屋使用权到期事件所热炒的,房子的使用权风险并不是可以忽略的。

中国人心中已经形成了一种很特殊的心理习惯,这就是在买房之前所有人都希望房价跌,在买房之后所有人都盼望房价涨,但是对于大部分人而言,房价的涨跌只是一种货币幻觉或者说是“财富幻觉”,因为房价对于持有自住住房的人而言并无太大价值,只有持有多套以上住房才有用房地产真正实现财富增值的可能。无论媒体怎么宣传,“财富幻觉”却是真真实实存在于我们的内心。

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房地产引发的中国国人之殇

我们姑且不论房地产的发展让中国经济出现了多少问题,将中国的经济规划带来多少障碍,制造业失去了活力等等宏观话题,我们来讨论一下,房价的暴涨到底对我们每个国民带来了什么影响?

一是居民财富的严重杠杆化。一直以来我们的媒体都在反复争论说中国是全世界储蓄最高的国家之一,但是所谓的高储蓄在高房价下就是一个“伪命题”,无论我们怎么叙述中国人民拥有上百万亿的存款,但是却无法否认中国居民75%的资产都集中于房地产上,在中国的家庭中一个家庭的绝大多数财产都是房产,剩下的才是少量才存款,而在抵押贷款盛行的情况下,其实中国人的财富是被严重杠杆化的,投资学上有一条至理名言:不要把鸡蛋放在一个篮子里。同样,当全国人民的资产都集中于房地产投资,再配合上高额的银行贷款,这种单一资产杠杆化投资带来的风险,令所有人惊叹。

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二是居民消费能力快速萎缩。当中国经济呈现阶段性L型增长的时候,我们一直在苦恼,在中国经济三驾马车的出口和投资不景气的时候,为什么我们的消费启动不起来,其实消费无法启动的原因很简单,当大部分人的收入都被房地产挤占了之后,消费购买力自然难以增长。现阶段城市居民都或多少的被房地产绑架了,即使是农民进城,一旦需要买房就会将大部分资产和未来长期的收入投入房地产,想要提升消费水平恐怕也是难上加难的事情了。因为房地产价格的快速上涨,再加上学区房、改善性住房需求的与日俱增,居民被一次又一次的绑架上房地产的马车,消费能力持续萎缩已经是不争的事实。

三是居民的收入水平也开始出现下滑。房价的上涨让制造业的用工成本、原料成本、物流成本和生产成本都开始快速上升,大量的优质企业开始搬出一线城市,甚至搬出中国,比如说深圳的高房价已经将大量的企业赶出深圳,但中国的经济发展依靠的核心力量依然是企业,是制造业,当大量的企业转移走了之后,必然带来的是当地居民的收入下滑,因为,任何经济都是要依赖于实体经济的,实体经济的成本上涨,不景气,必然会让依托于实体经济的房地产经济成为无源之水无本之木。

随着房地产的发展,中国经济已经在有向当年日本经济靠拢的趋势,当年日本房经济泡沫的破灭让日本实体经济一片凋零,而失去实体经济支撑的房地产最终也陷入泡沫破裂的困局,大部分家庭的财富被掠夺一空,日本进入了“失落的二十年”,直到现在都没能恢复元气,年轻人失业,老年人负资产,让日本出现了极其严重的问题。

日本的昨天就像中国的今天,注定已经输了的中国人民,到底该如何让我们的房子不再是空中楼阁,能够真正地落在实地上?

 

作者简介:经济学硕士,战略研究员,烽火台资本特约经济观察员,多家985高校特聘讲师,十余家财经媒体特约评论员、专栏作家,尘世中一个迷途小书童,好读书不求甚解。

作者微信公众号:江瀚视野观察(jianghanview)

作者微博公众号:江瀚的视野

 
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江瀚

江瀚

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盘古智库高级研究员,哈尔滨商业大学金融学硕士生导师,上海报业集团鲸平台智库专家,苏宁金融研究院特约研究员,福布斯中国U30精英榜上榜精英。

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